לוגו עו״ד יוסף אוזנה
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

ליצירת קשר חייגו

077-2308761

קניית דירה 20 80 – המדריך המלא!

קניית דירה 20 80

אחת מהאפשרויות ברכישת דירה "על הנייר" מקבלן היא האפשרות לשלם 20% משווי הנכס בעת החתימה על חוזה הרכישה והיתרה בסך 80% עם מסירת הנכס לרוכשים. 

במאמר זה נסביר יותר לעומק את אפשרות הרכישה הזו ונציג את היתרונות והחסרונות שלה, הן עבור הקבלן והן עבור רוכשי הדירה.

בואו נתחיל!

יוסף אוזנה - משרד עורכי דין
5.0
מבוסס על 18 ביקורות
ספיר מנצור
ספיר מנצור
14:53 04 Aug 23
עשה לי עסקת נדלן ליווה אותי מההתחלה עד הסוף יחס מעולה ושירות מכל הלב !! אין עליו!
איילה ממן
איילה ממן
08:38 25 Jul 23
כבר פעם שניה שאני נעזרת בשירותי עו׳ד יוסף אוזנה, תודה על מירב המאמצים לתוצאה הטובה ביותר ושרות מהלב. ממליצה בחום.
יוסף היקר אני רוצה להודות לך על הטיפול המקצועי והיעיל נלחמת בבית המשפט בכל הכח נתת את כולך ובסופו של דבר התוצאות היו בהתאם ומעבר לכל הציפיות.מעבר למקצוענות שלך ניהלת את המאבק ברגישות ובהתחשבות לאורך כל הדרך.זכינו שבחרנו בך לייצג אותנו.מאחל לך בהצלחה.תודה, תודה.תודה.
Rotem Batito
Rotem Batito
15:46 18 Jul 23
הגעתי ליוסף בעקבות בעייה אישית קשה יוסף הכיל את הלחץ ומיד הרגיע אותי הסביר לי באופן סבלני ומקצועי על התהליך לאחר מכן ליווה אותי לאורך כול הדרך תוך כדי מענה מקצועי אדיב וסבלניהופתעתי שקיבל תוצאה אפילו יותר טובה עקב המקצועיות של יוסף ממליץ בחוםתותח אמיתי עם לב של זהב 💛
Khaled Gh
Khaled Gh
18:08 28 Jun 23
כשהכרתי את יוסף הייתי כבר במצב נואש של כמה שנים טובות של איחוד תיקים ונסיונות להגיע להפטר מלאולאחר פגישה קצרה איתו הגענו להסכם ותחילת עבודה וכעבור שבןעיים בלבד הוא הביא אותי אל הנקודה שרציתי בצורה נקייה וזריזהיוסף הוא עורך דין מספר 1 בתחום מקצועי ואמין קשוב לכל בקשה ולכל בעיה אין מילים לתאר אץ ההרגשה של השיחה שקיבלתי ממנו כשהכל נגמר
מירב אוזנה
מירב אוזנה
18:50 18 May 23
עו״ד מסור וקשוב לכל בעיה!!!מומחה מספר 1 💯💯יש לו סבלנות רבה, הקשבה ומענה מדוייק…ממליצה עליו בחום!!תודה רבה על הכל🙏🏼🙏🏼
בני וקסלר
בני וקסלר
12:16 09 May 23
waheeb obeid
waheeb obeid
06:28 12 Sep 22
انصح وبشده محامي ولا اروع ❤️🔥شكراً الك يوسف ع مساعدتك النا
רותם מחמלי
רותם מחמלי
19:11 06 Sep 22
מומלץ בחום🙏🏽🙏🏽
Dana Elimelech
Dana Elimelech
19:02 31 Jul 22
היי אני רוצה להודות לבורא עולם ששלח לי שליח נאמן את העורך דין התותח יוסף אוזנהשעזר לי מאוד קיבלתי ממנו שירות מקצועי עם המון סבלנות , הכלה והדרכה. יוסף המקסים פשוט תיקתק הכל בזמן מאד קצר . ממליצה בחום על שירותיו .
יוסף עזר לי מאוד תותח על!
Roni Kolhida
Roni Kolhida
18:18 21 Nov 21
מקצועי ביותר בתחומו שווה כל אגורה עו"ד מספר 1 בתחום החדלות פרעון והנדל"ן מומלץ ביותר...💯💯💯
Odiel Malchi
Odiel Malchi
14:52 06 Jul 21
I highly recommend Yosef Ozana as a real estate lawyer. I was really impressed with his knowledge. He was very thorough and explained all the small details of the contracts. He was very kind, assertive with negotiations, efficient and fast. His arguments were very strong and backed up, and he was always available for any questions. I know I am in the best hands when Yosef is representing my interests.
אבישי ראובן
אבישי ראובן
11:22 01 Jul 21
עו"ד יוסף אחד האנשים הכי מיוחדים ותותחים שפגשתי עם הרבה ידע ורצון לעשות את הכי טוב עם הצלחה מעולה...תודה על הכל אין עליך....
Bilal Ashker
Bilal Ashker
08:30 11 Apr 21
محامي نمبر وان . مشكور كتير على المساعدة
צחי כהו
צחי כהו
07:29 23 Mar 21
Dr. Haitham Abu Nijmeh
Dr. Haitham Abu Nijmeh
19:33 22 Mar 21
אין מילים לתאר את האיכפטיות שמטפל בה בתיק במקצויעיות, נלחם על כל פרט קטן כאילו זה שלו. ממליץ בחום
js_loader

מה זה קניית דירה 20 80?

קניית דירה על הנייר 20 80 היא רכישה של דירה עוד לפני תחילת בנייתה, כשהיא עוד בשלבי התכנון ולפני שלבי הביצוע עם חלוקה לתשלומים של עלותה – 20% משווי הנכס ישולמו בעת החתימה על חוזה הרכישה והיתרה בסך 80% תשולם עם מסירת הנכס לרוכשים.

מה זה קניית דירה 20 80

אפשרות זו של רכישת דירה שתהליך הבנייה שלה עוד לא התחיל, מאפשרת לקבלן את היכולת לגייס את ההון הדרוש לתחילת הפרויקט ומפחיתה מגובה עלויות המימון הדרושות לו, וכתוצאה מכך מפחיתה גם את גובה הביטחונות המבוקשים על ידי הגורם המממן (בנק / חברת ביטוח). 

אפשרות זו היא גם הדרך של הרוכשים לצמצם עלויות בבואם לרכוש דירה מקבלן, זאת מאחר ועלות של דירה שעוד לא נבנתה נמוכה בהרבה מאשר דירה הנמצאת בשלבי בנייה או כזאת שכבר נבנתה.

יתרונות קניית דירה 20 80

ישנם יתרונות רבים לקניית דירה מקבלן במתכונת 20 80, הנה כמה מהם:

#1 הימנעות מכפל תשלומים

רוכשי דירה, אשר אינם יודעים מתי בדיוק תימסר להם הדירה, נאלצים בזמן זה לשלם כפל תשלומים – משכנתא ושכירות במקביל. המשמעות של תשלום של 20% בחתימת חוזה הרכישה ותשלום של 80% רק באכלוס הדירה היא שהרוכשים אינם צריכים לקחת משכנתא ולשלם ריביות גבוהות על ההלוואה, אלא ליטול מימון מהבנק רק כאשר הדירה מוכנה לאכלוס. המשמעות בפועל – התזרים החודשי של הרוכשים לא ייפגע בתקופה זו והם לא יהיו מושפעים מהתנודתיות ואי הוודאות בעולם המשכנתאות.

במידה והדירה נרכשת להשקעה ואין כוונה מצד הרוכשים לקחת משכנתא אלא לחכות שהבנייה תתקדם או כמעט ותושלם ואז למכור את הדירה ברווח משמעותי (בגלל עליית מחירי הנדל"ן ובגלל עליית שווי הדירה, שהייתה בעבר דירה על הנייר וכעת הופכת להיות דירה הלכה למעשה).

#2 עלות נמוכה

היתרון הבולט ביותר ברכישת דירה על הנייר, הוא העלות הנמוכה – קניית דירה על הנייר מאופיינת במחירים נמוכים באחוזים משמעותיים מאשר דירות הנמכרות לאחר החלטת ועדה לתכנון ובניה לאישור בתנאים ומימון בנקאי. הסיבה למחיר הנמוך נעוצה בכך שהיזמים של הפרויקט מעוניינים להקל על תהליך קבלת הליווי הבנקאי לפרויקט ולשם כך עליהם להציג עסקאות שנסגרו כבר. 

עורך דין קניית דירה על הנייר לשירותך

#3 דף חלק – בחירה מוקדמת ויותר אפשרויות

קניית דירה על הנייר מאפשרת בחירת דירה מבין הדירות בפרויקט. כאשר מדובר בדירה למגורים, הרוכשים נהנים מהאפשרות לרכוש את הדירה המתאימה להם (קומה גבוהה, דירה גדולה), בעוד שכאשר מדובר בדירה להשקעה, הרוכשים בדרך כלל יבחרו בדירות המשתלמות ביותר מבחינת השקעה – קומה נמוכה, דירה קטנה, מה שמאפשר את עליית הערך הגדולה ביותר ותשואה גבוהה יותר.

#4 הטבות נוספות

לעיתים קבלנים מוכרים בשלב מוקדם זה את הדירה על הנייר עם הטבות נוספות, כגון: בחירת חניה ומחסן, קומה גבוהה יותר ללא תוספת מחיר וכן הטבות נוספות.

היתרונות עבור הקבלן במכירת דירה 20 80

מהם היתרונות עבור הקבלן במכירת דירה 20 80, כאשר בעצם הוא יכול להמתין עם מכירת הדירה לשלב מאוחר יותר ולקבל מחירים גבוהים יותר מאשר מכירת דירה על הנייר?!

היתרון העיקרי נעוץ בהתחייבותו של הקבלן כלפי הגורם המממן, אשר בדרך כלל מחייב את הקבלן למכור חלק מהדירות בשלב המוקדם, וזאת על מנת שיוכיח שהפרויקט ראוי וצפוי להיות רווחי.

כאשר הקבלן מוכר דירה על הנייר בשיטת 20 80, הוא מקבל לידיו סכום מסוים בנאמנות. סכום זה מאפשר לו לבנות את הפרויקט מתוך ידיעה שיש חלק מסוים מהדירות שכספם מובטח, וזה יקל על הליך הבנייה שכן יכנס כסף בהתאם ללוח התשלומים.

סיבה נוספת היא שכאשר דירות נמכרות על הנייר, זה מראה שהפרויקט חזק ומבוקש. 

חסרונות קניית דירה 20 80

חסרונות קניית דירה 20 80

עבור הרוכשים, קניית דירה על הנייר מלווה בסיכון לא מבוטל. סיכון שהבנייה לא תושלם או שיחלפו שנים רבות עד להשלמת הבנייה. חשש הרוכשים הוא מפני מצב בו ישקיעו את מיטב כספם בקניית דירה על הנייר ובסופו של דבר הבנייה לא תושלם והם יישארו בלי דירה וגם בלי הכסף שלהם. להלן פירוט הסיכונים:

  1. לוחות זמנים עד קבלת ההיתר – קבלת היתר בנייה היא תהליך ארוך שיכול לקחת אפילו מספר שנים. אם אתם מתכוונים לקנות דירה על הנייר ללא היתר, בדקו את התוכניות שהוגשו לוועדה, ובררו אם ההיתר נמצא בשלב מתקדם או התחלתי. יכול להיות שיחלפו שנים עד שהדירה תהיה מוכנה.
  2. שינויים בגלל היתר / אי וודאות תכנונית – לעיתים הועדה נאלצת לשנות את התכנון של הקבלן. הדירה הנרכשת עלולה לשנות פרטים מהותיים במיוחד, כגון: כיווני אוויר, קומה ושטח הדירה. 
  3. החוסר בליווי בנקאי – סביר שלא יהיה לפרויקט ליווי בנקאי עד קבלת ההיתר. כאשר רוכשים דירה על הנייר בפרויקט עם ליווי בנקאי, הכסף שמשולם לא הולך ישירות לקבלן, אלא לחשבון בנק ייעודי לפרויקט. אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים, הבנק ממנה לו מחליף או משיב לרוכשים את כספם. כלומר, ישנה הגנה על הכסף.
  4. הצמדה למדד – במרבית המקרים הקבלן מחייב את קניית הדירה במדד הידוע במועד חתימת ההסכם, מכיוון שקבלת היתר עלולה לקחת זמן, עלולה גם להיצבר עליית מדד משמעותית עוד בטרם התחילה הבנייה בפועל.
  5. מיסוי מקרקעין – קניית הדירה מהווה רכישה של דירה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. משמע, הזמנים הנדרשים לפטור ממס שבח הינם עד למועד של 18 חודשים מהמועד בו הדירה תהיה "ראויה למגורים". דבר זה שולל אפשרות לרכישת דירות אחרות במשך תקופה ארוכה.

מהם החסרונות עבור הקבלן?

מלבד העובדה כי מכירת הדירה בשלב מתקדם יותר ככל הנראה תניב סכומי כסף גבוהים יותר עבור הקבלן מאשר מכירת דירה על הנייר, הקבלן לרוב מממן את הקמת הפרויקט מתקבולים מרכישת דירות, ואם הוא מאפשר לרוכשים לשלם בסוף, הרי שהוא צריך מקורות מימון תחליפיים. כמו הקבלן, גם הבנקים מעדיפים בתשלום מוקדם יותר של הרוכשים, על מנת להקטין את הסיכון של הפרויקט.

עורך דין קניית דירה מקבלן יוסף אוזנה

מה חשוב לבדוק בחוזה לפני שאתם חותמים על רכישת דירה 20 80?

  1. כשקונים דירה על הנייר מקבלן, חייבים לוודא שיש ליווי בנקאי לפרויקט, היתרון בליווי בנקאי הוא שהבנק אחראי להחזיר ללקוח את התשלום ששילם או להשלים את בנית הפרויקט. 

במקרה ואין ליווי בנקאי, לקבלן אסור לגבות יותר מ-7% מערך הדירה בעת החתימה על החוזה. תשלום זה מופקד בחשבון נאמנות ייעודי אשר נפתח ע"י משרד עו"ד של הקבלן לטובת אותו פרויקט. לאחר כניסת ליווי בנקאי והנפקת "פנקס שוברים", על הרוכש לשלם באמצעות פנקס השוברים את יתרת התשלומים אשר סוכמו בינו לבין הקבלן. 

  1. נקודה נוספת שחשוב לקחת בחשבון היא מדד תשומות הבנייה. זהו מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל, מלט, עץ וכדומה). רוב הקבלנים מצמידים את יתרת התשלומים שנותרו בגין הנכס למדד תשומות הבניה. וזאת מכיוון שלוקח מספר שנים לבנות דירה והקבלן חשוף לשינויים בעלויות השונות. בעצם זה שהקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, הוא מעביר את הסיכון בשינויים אלה אל הרוכשים.

בשנת 2022 תוקן החוק הרלבנטי, וכעת הקבלן יוכל להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה. על פי נוסח התיקון, הסכום שישלם רוכש דירה חדשה עם חתימת החוזה לא יוצמד למדד תשומות הבנייה, משמע- 20% פטורים ממדד. לגבי היתרה על סך 80%, הקבלן יוכל להצמיד למדד רק מחצית מהסכום, כאשר גם לגבי מחצית זו ניתן לבקש פטור מלא או לפחות חלקי.

  1. נקודה נוספת שחשוב לוודא, היא שהסכם הרכישה של הדירה מהקבלן מאפשר לרוכשים למכור את הדירה לפני האכלוס, וזאת ללא כל תנאים וללא שום סייג. במקביל, מאחר ועל התשלום או התשלומים הראשונים שמבוצעים ניתנת ערבות מבנק או חברת ביטוח, יש לוודא מהי הפרוצדורה של הסבת הערבויות לטובת הקונה הפוטנציאלי של הדירה וכי התאגיד הבנקאי או חברת הביטוח מאפשרות זאת.
  2. בדרך כלל קבלנים קובעים תאריך מסירה לפי תאריך קבלת ההיתר, אבל מאחר וכמעט תמיד יהיו איחורים במסירת המפתח לדירה, הקבלן יהיה חייב לפצות את הרוכשים החל מחודשיים איחור. החוק קובע פיצוי של שווי שכר הדירה שקניתם, אבל רצוי להתמקח גם על הפיצוי באיחור.
  3. עוד כדאי לכלול בחוזה איסור על שינוי של ייעוד הפרויקט, כך שהקבלן לא יוכל לשנות את ייעודו של הפרויקט, למשל- שינוי ייעוד בו ייבנו קומות מסחריות בתוך פרויקט מגורים.
  4. כדאי שתיכלל בחוזה גם אפשרות לביטול ההסכם בתוך תקופת זמן מוגדרת. כך לדוגמא, אם תוך 6 חודשים ממועד החתימה לא התקבל היתר מלא לפרויקט, או אם השתנו רכיבים מהותיים ביחס לדירה (שטח, קומה וכו'), או אם לא התקבל מימון בנקאי ובטוחה מסוג ערבות בנקאית ו/או פוליסת ביטוח על ידי גורם מממן.

אנו ממליצים לפנות אל עורך דין מקרקעין מומלץ בטרם ההתקשרות אל מול הקבלן, וזאת על מנת שיבחן ויסייע לכם בהליך המו"מ.

3 דברים שצריך לקחת בחשבון בנוגע למימון קניית הדירה בתנאי 20 80

חשוב שתכירו:

מה לקחת בחשבון?הסבר
משכנתא עתידיתקניית דירה בתנאי 20 80 לא פוטרת את הרוכשים מנטילת משכנתא, אלא פשוט דוחה אותה. הסיכון בצורך במשכנתא עתידית הוא שהיא תהיה יקרה יותר, כאשר הריבית הינה במגמת עלייה. 
הצמדה למדדהתשלום לקבלן אשר כן צמוד למדד תשומות הבנייה, חשוף לאפשרות שהמדד הזה יעלה בשיעור ניכר המשמעות היא שהדירה תעלה הרבה יותר. לא ניתן לצפות מראש מה יהיה מדד תשומות הבנייה, וכתוצאה מכך- לא ניתן לצפות את מחיר הדירה הסופי.
עלייה או ירידת מחירי הדירות רכישת דירה על הנייר בהנחה משמעותית ממחירי השוק באזור בו המחירים צפויים לרדת בשנים הקרובות, יכולה להתברר כעסקה מפסידה. קיימת חשיבות רבה לבחון את האזור בו אתם רוצים להשקיע. מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע הוא זה שגורם למחירי הדיור לרדת, כאשר ההיצע הקיים גדול מהביקוש, או לחילופין לעלות, כאשר הביקוש גדול יותר מההיצע הקיים. 

איך נמנעים מהפסד גדול ברכישת דירה 20 80?

חשוב לבצע, באמצעות עורך דין קניית דירה מקבלן, בדיקות מקדימות בטרם רכישת דירה במתווה 20 80. חשוב לוודא כי הזכויות הנמכרות רשומות על שם הקבלן המבצע, לוודא כי פרויקטים קודמים של הקבלן הושלמו כחוק, לבדוק כי בחוזה הרכישה מפורטות חובותיו של הקבלן וכי קיים סעיף שמבטיח את כספכם חזרה במקרה של אי עמידת הקבלן בהתחייבויותיו. 

בנוסף, אנא זכרו כי ההצמדה למדד עלולה להיות משמעותית, מה גם שהיא תתנקז לסוף ולא תתפרס לאורך השנים, מה שעלול להגדיל את עלותה של הדירה באופן לא מבוטל. לאור העליות בתשומות הבנייה, פטור מהצמדה שווה המון כסף עבור הרוכשים ומבטיח להם וודאות לגבי מחירה הסופי של הרכישה.

החשיבות (העצומה) של ליווי עורך דין קניית דירה על הנייר

שוקלים לרכוש דירה על הנייר 20 80? מדובר בתהליך מורכב, ולכן חשוב מאוד שתעשו זאת נכון ולא תיקחו על עצמכם סיכונים מיותרים. לפני הכל, תמיד מומלץ לפנות אל עורך דין קניית דירה על הנייר ולקבל ייעוץ ראשוני והסבר על התהליך. 

אם אתם רוצים ליווי מלא ממשרד עו"ד מקרקעין מנוסה, פנו אלינו לקבלת ייעוץ ללא התחייבות!

מאמרים מומלצים
לקבלת ייעוץ משפטי חייגו
077-2308761
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

בואו נדבר

מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.