גירושין הם תהליך מורכב, במיוחד כשמעורבים בו נכסי מקרקעין משותפים. אחד הנושאים המסובכים ביותר הוא לרוב גורל הדירה המשפחתית. האם עדיף לקנות את חלקו של בן הזוג או למכור לגורם חיצוני? זוהי שאלה חשובה שמעסיקה רבים ורבות מלקוחותינו. לכן במאמר הבא נסביר:
מה היתרונות והחסרונות של קניית דירה מהגרוש?
האם משלמים מיסים בעסקה בין בני זוג?
מה שלבי התהליך בפועל?
מתי מכירת הדירה לצד שלישי עדיפה?
איך לבצע תכנון מס נכון?
כיצד מתמודדים עם המשכנתא המשותפת?
ועוד
הדרך הנכונה לעבור את התהליך בצורה חלקה ככל הניתן היא ליווי משפטי צמוד של עורך דין מקרקעין מנוסה. צרו קשר עוד היום עם משרד YLaw כדי לקבל ייעוץ מקצועי לאורך כל הדרך.
ליוסף היקר הגעתי אחרי שהחלפתי 3 עורכי דין , ישר רואים את ההבדל בן אדם שעובד עם הלב על מנת להביא ללקוח שלו את התוצאה הטובה ביותר , נלחם בשבילו אל מול המערכת המקולקלת של המדינה .תודה לך על הכל ❤️
עו"ד יוסף ליווה אותי בגאונות, ביושרה ,וחריצות יוצא דופן והביא אותי לתוצאה המיוחלת בתיק סופר מורכב ומסובך, ורציתי להגיד תודה על הליווי, המקצועיות והיחס האישי לאורך כל הדרך. הייתי מאוד מרוצה מהשירות, מהזמינות ומהטיפול המסור בתיק. בהחלט הרגשתי שיש על מי לסמוך בכל שלב. מעריך מאוד וממליץ בחום רב.
ברצוני להמליץ בחום על עורך דין יוסף אוזנה שקיבלתי ממנו שירות מקצועי אנושי ומסור. לאורך כל הדרך תמיד היה זמין סבלני וקשוב נתן לי תחושת ביטחון, וליווה אותי בצורה אמינה ומכבדת בתקופה לא פשוטה.אני מאוד מרוצה מהשירות שקיבלתי ומודה לו על היחס והמקצועיות.לכל מי שמחפש/ת עורך דין אמין טוב ומקצועי שיפנה למשרד עורך דין יוסף אוזנה.
הגעתי לעורך דין יוסף אחרי שהגישו נגד החברה שלי צו פירוק במחוזי ונגדי צו פתיחת הליכים בשלום.היום אנחנו שנה אחרי - נגדי בית המשפט דחה את הבקשה של הנושה לצו פתיחת הליכים, נגד החברה ניתן צו חיסול לחברה וכל נסיונות המפרק לחייב אותי אישית לא צלחו.עו"ד יוסף היה מקצועי ונתן מענה אישי לאורך כל ההליך.התוצאה מדברת בעד עצמה! ממליץ בחום על המשרד!
עו"ד יוסף אוזנה ייצג אותנו בשתי עיסקאות נדל"ן, מכירה אחת וקניה אחת והיה איתנו בכל צעד וצעד, ייעץ, בדק, סידר. ממש היה איתנו יד ביד, הרגשנו איתו מאוד בטוחים. וב"ה הדברים הלכו ממש מעולה!! תודה רבה ליוסף האלוף על שירות מצויין!!
עו"ד יוסף אוזנה היקר!הגעתי אליו במקרה דרך האינטרנט, ובדיעבד, (עכשיו שהתיק נסגר בצורה הטובה ביותר עבורי), לא יכולתי לבקש עו"ד טוב ממנו, אישי הגון ומתחשב.ישר כוח על ניהול התיק והטיפול המסור,תודה על הדרך, המקצועיות,הסבלנות, שיתוף הפעולה ובעיקר התוצאה!!ברכה והצלחה!!
לעו"ד יוסף אוזנה היקררציתי להודות לך מעומק הלב על הליווי המקצועיהסובלנות,הזמינות והדאגה לאורך כל הדרךבזכותך עברתי את ההליך בצורה בטוחה ורגועהוקיבלתי תוצאה שלא האמנתי שאוכל להגיע אליהתודה על מקצועיות ללא פשרות ועל יחס אנושי אמיתי .ממליץ עלייך בחום לכל מי שזקוק לליווי משפטי
ברצוני להביא את תודתי העמוקה על תוך חודש טיפלתה לי בבעיה תודה על שירות המסור והאדיב,על המקצויות והזמינות קיבלתי שירות אדיב,יוצא מן הכלל מהתחלה ועד הסוף אין לי מילים יוסף אתה מקצוען אמיתי ..... אשמח לפנות אליך לקוחות רבים שיהיו בוואדי מאוד מרוצים מודה מקרב לב 💖
היה לי שירות אישי ומיוחד עם עורך דין יוסף שלא חלמתי שזה יקרה. עשה עבודה כירוגית בתיק.נתן לי את כל הלב ממש, אני ממליץ לכל מי שצריך שירות משפטי לעבוד איתו הוא מביא הפתעות ותוצאות טובות.
עברתי דרך ארוכה והרבה קשיים עד שהגעתי ליוסף שעשה את הכל בקלילות והעביר אותי תהליך שמבחינתי היה צריך להיות ארוך ומסובך ואיתו זה פשוט היה קליל קצר ומעל מה שציפיתיתודה לך יוסף אוזנה .
נכנסו לחובות של הוצאה לפועל ולא ידענו איך להניח את הראש,זוג נשוי שחיים מקצבת נכות עם 2 ילדות לא הצלחנו לנשום המליצו לנו על העורך דין יוסף אוזנה וכאילו פגשנו מלאך שליח של בורא עולם שלא רק שידע לעזור לנו עם החובות אלא גם הכיל את כל השגעונות והלחצים שהיינו נמצאים בו,הלך איתנו יד ביד עד שקיבלנו את צו ההפטר ,אני באופן אישי אומנם לא ממליצה להכנס לחובות אלא לנסות להתנהל חכם כמה שיותר גם אם קשה,אבל אם כבר נכנסתם?ממליצה אך ורק על יוסף שיודע מה הוא עושה.תודה רבה רבה על הכל.
יוסף איש מדהים מקצוען קשוב נותן מעצמו 110% איש שמגיעים אליו ליעוץ אתה יודע שהגעת למקום הנכון ולאיש הנכוןכל מה שיש לי להגיד על האיש הצדיק הזה שהוא איש של נתניה ועושה הכל באהבה סבלנות הקשבה והבנה בכל ישר כוח ואני ממליצה עליו בחום ואהבה הוא עזר לי והוציא אותי מחובות של חצי מילון שח לא דבר שהולך ברגל
הגעתי ליוסף ממש במקרה אחרי שנחלתי אכזבה מעו״ד אחר. לשמחתי האינטואיציות שלי עבדו כמו שצריך ובסוף בחרתי בטוב ביותר בתחום.יוסף, לקח את ידי והוליך אותי יד ביד עם המון סבלנות, מקצועיות, יסודיות, הסביר לי כל דבר, שיתף אותי בכל החלטה והוביל אותי למקום טוב יותר. כעת אני בדרך הנכונה בזכותו. ממליצה בחום על עו״ד יוסף אוזנה שיעשה עבור לקוחותיו את הכל… תודה מכל הלב!
יוסף היקר אני רוצה להודות לך על הטיפול המקצועי והיעיל נלחמת בבית המשפט בכל הכח נתת את כולך ובסופו של דבר התוצאות היו בהתאם ומעבר לכל הציפיות.מעבר למקצוענות שלך ניהלת את המאבק ברגישות ובהתחשבות לאורך כל הדרך.זכינו שבחרנו בך לייצג אותנו.מאחל לך בהצלחה.תודה, תודה.תודה.
הגעתי ליוסף בעקבות בעייה אישית קשה יוסף הכיל את הלחץ ומיד הרגיע אותי הסביר לי באופן סבלני ומקצועי על התהליך לאחר מכן ליווה אותי לאורך כול הדרך תוך כדי מענה מקצועי אדיב וסבלניהופתעתי שקיבל תוצאה אפילו יותר טובה עקב המקצועיות של יוסף ממליץ בחוםתותח אמיתי עם לב של זהב 💛
כשהכרתי את יוסף הייתי כבר במצב נואש של כמה שנים טובות של איחוד תיקים ונסיונות להגיע להפטר מלאולאחר פגישה קצרה איתו הגענו להסכם ותחילת עבודה וכעבור שבןעיים בלבד הוא הביא אותי אל הנקודה שרציתי בצורה נקייה וזריזהיוסף הוא עורך דין מספר 1 בתחום מקצועי ואמין קשוב לכל בקשה ולכל בעיה אין מילים לתאר אץ ההרגשה של השיחה שקיבלתי ממנו כשהכל נגמר
היי אני רוצה להודות לבורא עולם ששלח לי שליח נאמן את העורך דין התותח יוסף אוזנהשעזר לי מאוד קיבלתי ממנו שירות מקצועי עם המון סבלנות , הכלה והדרכה. יוסף המקסים פשוט תיקתק הכל בזמן מאד קצר . ממליצה בחום על שירותיו .
I highly recommend Yosef Ozana as a real estate lawyer. I was really impressed with his knowledge. He was very thorough and explained all the small details of the contracts. He was very kind, assertive with negotiations, efficient and fast. His arguments were very strong and backed up, and he was always available for any questions. I know I am in the best hands when Yosef is representing my interests.
אין מילים לתאר את האיכפטיות שמטפל בה בתיק במקצויעיות, נלחם על כל פרט קטן כאילו זה שלו. ממליץ בחום
‹
›
קניית דירה מהגרוש – יתרונות וחסרונות
במקרים מסוימים, קניית דירה מהגרוש עשויה להיות אופציה אטרקטיבית שמציעה כמה סוגי יתרונות:
היא מאפשרת לשמור על הבית המשפחתי ולהימנע מעקירת הילדים למקום מגורים חדש.
בני הזוג מכירים היטב את הנכס ומודעים למצבו. אין הפתעות בנוגע לבעיות אפשריות או שיפוצים נדרשים.
התהליך עשוי להיות קצר ופשוט יותר מאשר עסקה עם קונה זר.
לפעמים ניתן לבצע "קיזוזים" מול רכוש וזכויות אחרות בהסכם הגירושין, במקום תשלום מזומן.
אך קניית חלקו של הגרוש בדירה לא תמיד כדאית או אפשרית, ויש בה כמה חסרונות:
עלות רכישת מחצית מהדירה עלולה להיות גבוהה, בייחוד אם יש צורך לקחת הלוואה נוספת.
לא תמיד יש באפשרות הצד הרוכש לממן את העסקה, ובן הזוג עלול לא להסכים למחיר המוצע.
חשוב לבחון כל מקרה לגופו – את יכולת המימון, שיתוף הפעולה בין בני הזוג, טובת הילדים וכדומה, ולקבל החלטה מושכלת האם זו הדרך הנכונה עבורכם.
האם בקניית דירה מהגרוש יש צורך בתשלום מס רכישה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות בדירה בין בני זוג בגירושין, לא נחשבת כ"מכירה" שחייבת במס שבח ומס רכישה. ההסבר לכך הוא שמבחינה כלכלית לא באמת מתבצעת העברת בעלות במקרקעין, אלא פיצול של הבעלות המשותפת לשתי יחידות נפרדות.
כל שנדרש הוא להוכיח לרשויות המס שהעברת הזכויות נעשית במסגרת הליך הגירושין, באמצעות פסק דין לגירושין או הסכם גירושין חתום.
מהם שלבי קניית דירה מהגרוש בפועל?
כאשר בני זוג שמתגרשים מגיעים להסכמה שאחד מהם ירכוש את חלקו של השני בדירה המשותפת, תהליך הקנייה כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:
קביעת שווי הדירה -ברוב המקרים ממונה שמאי שמוסכם על הצדדים שייקבע את שווי הנכס הנוכחי. לעיתים בני הזוג מגיעים להסכמה על מחיר העסקה בעצמם. יש לקבוע גם את שווי המשכנתא שנותרה על הדירה.
בחירת הצד הרוכש – על בני הזוג להסכים מי מהם ירכוש את חלק בן הזוג השני בדירה. אם שניהם מעוניינים, בדרך כלל מתבצע הליך שנקרא "התמחרות", שלגביו עוד נפרט בהמשך.
חתימה על הסכם מכר – בין הצדדים נחתם הסכם מכר הכולל את כל פרטי העסקה – תנאי התשלום, מועדי פינוי הדייר היוצא, אחריות על תשלומי המשכנתא וכו׳.
פירעון המשכנתא הקיימת / העברת המשכנתא– הצד הרוכש צריך להעביר לצד המוכר, את סכום התמורה המלא כולל יתרת המשכנתא הרשומה על הנכס. ניתן לפרוע את ההלוואה במלואה או להעביר אותה על שם הצד הנשאר עם הנכס. כאן יש לפעול מול הבנק למשכנתאות לצורך ביצוע ההליך.
שינוי רישום הזכויות בטאבו – הצד הקונה יפנה ללשכת רישום המקרקעין עם אישור מס הרכישה ויבקש להעביר את מלוא הבעלות בדירה על שמו.
העברת החזקה בדירה לקונה – על הצד המוכר לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לצד הרוכש במועד עליו סוכם בהסכם.
ליווי של עורך דין מקרקעין לאורך התהליך מבטיח הקפדה על כל הפרטים הקטנים, עמידה בלוחות הזמנים והשלמה מוצלחת של העברת הבעלות.
מה זה התמחרות בין בני הזוג בנושא קניית דירה מהגרוש?
כאשר מתגרשים, לעיתים שני בני הזוג מעוניינים להישאר בדירה המשפחתית ולרכוש את חלקו של הצד השני. במקרה כזה, הנוהל המקובל נקרא התמחרות בין בני הזוג.
התמחרות היא למעשה מעין "מכרז" בו כל אחד מהצדדים מציע הצעות מחיר עולות לרכישת הזכויות בנכס, עד שאחד מהם, שמוכן לשלם את הסכום הגבוה יותר, זוכה בבעלות על הדירה.
ההתמחרות יכולה להתבצע בפעם אחת או לאורך מספר ימים, בין אם בע"פ או בהצעות חתומות, כשכל צד אינו יודע מה הציע הצד השני.
חשוב לציין כי כשמדובר בדירת מגורים משותפת, לבן הזוג יש זכות סירוב ראשונה לרכוש את חלקו של בן הזוג השני, לפני שהדירה תוצע למכירה לאדם זר. עם זאת, זכות זו אינה מאפשרת לו לרכוש את הדירה בכל מחיר שירצה, אלא רק במחיר שהוצע ע"י הצד המוכר.
האם עדיף למכור את הדירה המשותפת לאדם זר בגירושין?
לפעמים מכירת הדירה המשותפת לאדם זר בגירושין היא הפתרון העדיף. כך למשל כשאף אחד מבני הזוג לא יכול לרכוש את חלקו של השני, כשיש מחלוקת על שווי הדירה, כשקיימת משכנתא כבדה או שבני הזוג רוצים ניתוק רגשי מוחלט זה מזה. מכירה לצד שלישי, מאפשרת חלוקה שווה של התמורה וסגירת הפרק המשותף בפן הנדל"ני.
תכנון מס נכון בקניית דירה מהגרוש
למרות הפטור ממס ברכישת דירה מבן זוג בגירושין, לעיתים עדיף לבצע עסקה רגילה. לצורך העניין, אם יש דירה אחת – ניתן פטור ממס שבח, אך אם יש יותר – לעיתים כדאי להעביר דירה לכל אחד מהצדדים או את כולן לצד אחד, כדי לחסוך במס. התכנון תלוי בנסיבות הספציפיות ועל כן יש להתייעץ בנושא עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
שאלות נפוצות
מה קורה אם יש על הדירה משכנתא?
כשבן זוג אחד רוכש את חלקו של השני בדירה ממושכנת, עליו לפרוע את המשכנתא במלואה או להעביר אותה על שמו. הבנק עשוי לדרוש העברת מלוא ההלוואה לרוכש כתנאי לשחרור בן הזוג השני. לחלופין, לטובת העסקה, ניתן לקחת משכנתא נוספת או לבצע מחזור למשכנתא, בכפוף לאישור הבנק.
האם לאחד מבני הזוג יש עדיפות לקניית דירה בגירושין?
כאשר מדובר על דירת מגורים, החוק מעניק עדיפות למכירת הדירה לאחד מבני הזוג לעומת מכירתה לצד שלישי. כששני בני הזוג מעוניינים לקנות את הדירה זה מזה, תיערך התמחרות ביניהם והדירה תימכר למרבה במחיר.
מה ההגדרה של "בני זוג" בחוק בנושא קניית דירה עקב גירושין?
"בני זוג" לצרכי מיסוי מקרקעין כוללים כיום גם ידועים בציבור, ולא רק זוגות שנשואים רשמית. זוגות אלה יכולים להעביר ביניהם נכסים בפרידה ללא תשלום מס רכישה. עם זאת, מומלץ לברר מול הרשויות את הסטטוס המיסויי המדויק של הזוג טרם ביצוע העברות מקרקעין ולהתייעץ עם עורך דין משפחה לפני כל החלטה.
היתרונות של ליווי משפטי צמוד בתהליך קניית דירה מהגרוש
כמו שראיתם, רכישת דירה מבן הזוג בגירושין היא תהליך מורכב ורגיש. ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומלץ ומנוסה חיוני למיקסום האינטרסים שלכם, תכנון מס יעיל, ניסוח הסכם מכר מדויק, התנהלות נכונה מול הבנק ופתרון סכסוכים אפשריים.
לקבלת סיוע משפטי שיבטיח את הצלחת התהליך – פנו כעת למשרד עו"ד מקרקעין YLaw.
