גירושין הם תהליך מורכב, במיוחד כשמעורבים בו נכסי מקרקעין משותפים. אחד הנושאים המסובכים ביותר הוא לרוב גורל הדירה המשפחתית.
האם עדיף לקנות את חלקו של בן הזוג או למכור לגורם חיצוני?
זוהי שאלה חשובה שמעסיקה רבים ורבות מלקוחותינו. לכן במאמר הבא נסביר:
- מה היתרונות והחסרונות של קניית דירה מהגרוש?
- האם משלמים מיסים בעסקה בין בני זוג?
- מה שלבי התהליך בפועל?
- מתי מכירת הדירה לצד שלישי עדיפה?
- איך לבצע תכנון מס נכון?
- כיצד מתמודדים עם המשכנתא המשותפת?
- ועוד
הדרך הנכונה לעבור את התהליך בצורה חלקה ככל הניתן היא ליווי משפטי צמוד של עורך דין מקרקעין מנוסה. צרו קשר עוד היום עם משרד YLaw כדי לקבל ייעוץ מקצועי לאורך כל הדרך.
קניית דירה מהגרוש – יתרונות וחסרונות
במקרים מסוימים, קניית דירה מהגרוש עשויה להיות אופציה אטרקטיבית שמציעה כמה סוגי יתרונות:
- היא מאפשרת לשמור על הבית המשפחתי ולהימנע מעקירת הילדים למקום מגורים חדש.
- בני הזוג מכירים היטב את הנכס ומודעים למצבו. אין הפתעות בנוגע לבעיות אפשריות או שיפוצים נדרשים.
- התהליך עשוי להיות קצר ופשוט יותר מאשר עסקה עם קונה זר.
- לפעמים ניתן לבצע "קיזוזים" מול רכוש וזכויות אחרות בהסכם הגירושין, במקום תשלום מזומן.
אך קניית חלקו של הגרוש בדירה לא תמיד כדאית או אפשרית, ויש בה כמה חסרונות:
- עלות רכישת מחצית מהדירה עלולה להיות גבוהה, בייחוד אם יש צורך לקחת הלוואה נוספת.
- לא תמיד יש באפשרות הצד הרוכש לממן את העסקה, ובן הזוג עלול לא להסכים למחיר המוצע.
חשוב לבחון כל מקרה לגופו – את יכולת המימון, שיתוף הפעולה בין בני הזוג, טובת הילדים וכדומה, ולקבל החלטה מושכלת האם זו הדרך הנכונה עבורכם.
האם בקניית דירה מהגרוש יש צורך בתשלום מס רכישה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות בדירה בין בני זוג בגירושין, לא נחשבת כ"מכירה" שחייבת במס שבח ומס רכישה. ההסבר לכך הוא שמבחינה כלכלית לא באמת מתבצעת העברת בעלות במקרקעין, אלא פיצול של הבעלות המשותפת לשתי יחידות נפרדות.
כל שנדרש הוא להוכיח לרשויות המס שהעברת הזכויות נעשית במסגרת הליך הגירושין, באמצעות פסק דין לגירושין או הסכם גירושין חתום.
מהם שלבי קניית דירה מהגרוש בפועל?
כאשר בני זוג שמתגרשים מגיעים להסכמה שאחד מהם ירכוש את חלקו של השני בדירה המשותפת, תהליך הקנייה כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:
- קביעת שווי הדירה -ברוב המקרים ממונה שמאי שמוסכם על הצדדים שייקבע את שווי הנכס הנוכחי. לעיתים בני הזוג מגיעים להסכמה על מחיר העסקה בעצמם. יש לקבוע גם את שווי המשכנתא שנותרה על הדירה.
- בחירת הצד הרוכש – על בני הזוג להסכים מי מהם ירכוש את חלק בן הזוג השני בדירה. אם שניהם מעוניינים, בדרך כלל מתבצע הליך שנקרא "התמחרות", שלגביו עוד נפרט בהמשך.
- חתימה על הסכם מכר – בין הצדדים נחתם הסכם מכר הכולל את כל פרטי העסקה – תנאי התשלום, מועדי פינוי הדייר היוצא, אחריות על תשלומי המשכנתא וכו׳.
- פירעון המשכנתא הקיימת / העברת המשכנתא– הצד הרוכש צריך להעביר לצד המוכר, את סכום התמורה המלא כולל יתרת המשכנתא הרשומה על הנכס. ניתן לפרוע את ההלוואה במלואה או להעביר אותה על שם הצד הנשאר עם הנכס. כאן יש לפעול מול הבנק למשכנתאות לצורך ביצוע ההליך.
- שינוי רישום הזכויות בטאבו – הצד הקונה יפנה ללשכת רישום המקרקעין עם אישור מס הרכישה ויבקש להעביר את מלוא הבעלות בדירה על שמו.
- העברת החזקה בדירה לקונה – על הצד המוכר לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לצד הרוכש במועד עליו סוכם בהסכם.
ליווי של עורך דין מקרקעין לאורך התהליך מבטיח הקפדה על כל הפרטים הקטנים, עמידה בלוחות הזמנים והשלמה מוצלחת של העברת הבעלות.
בטח יעניין אתכם גם כמה עולה עורך דין לקניית דירה? >>
מה זה התמחרות בין בני הזוג בנושא קניית דירה מהגרוש?
כאשר מתגרשים, לעיתים שני בני הזוג מעוניינים להישאר בדירה המשפחתית ולרכוש את חלקו של הצד השני. במקרה כזה, הנוהל המקובל נקרא התמחרות בין בני הזוג.
התמחרות היא למעשה מעין "מכרז" בו כל אחד מהצדדים מציע הצעות מחיר עולות לרכישת הזכויות בנכס, עד שאחד מהם, שמוכן לשלם את הסכום הגבוה יותר, זוכה בבעלות על הדירה.
ההתמחרות יכולה להתבצע בפעם אחת או לאורך מספר ימים, בין אם בע"פ או בהצעות חתומות, כשכל צד אינו יודע מה הציע הצד השני.
חשוב לציין כי כשמדובר בדירת מגורים משותפת, לבן הזוג יש זכות סירוב ראשונה לרכוש את חלקו של בן הזוג השני, לפני שהדירה תוצע למכירה לאדם זר. עם זאת, זכות זו אינה מאפשרת לו לרכוש את הדירה בכל מחיר שירצה, אלא רק במחיר שהוצע ע"י הצד המוכר.
האם עדיף למכור את הדירה המשותפת לאדם זר בגירושין?
לפעמים מכירת הדירה המשותפת לאדם זר בגירושין היא הפתרון העדיף. כך למשל כשאף אחד מבני הזוג לא יכול לרכוש את חלקו של השני, כשיש מחלוקת על שווי הדירה, כשקיימת משכנתא כבדה או שבני הזוג רוצים ניתוק רגשי מוחלט זה מזה. מכירה לצד שלישי, מאפשרת חלוקה שווה של התמורה וסגירת הפרק המשותף בפן הנדל"ני.
תכנון מס נכון בקניית דירה מהגרוש
למרות הפטור ממס ברכישת דירה מבן זוג בגירושין, לעיתים עדיף לבצע עסקה רגילה. לצורך העניין, אם יש דירה אחת – ניתן פטור ממס שבח, אך אם יש יותר – לעיתים כדאי להעביר דירה לכל אחד מהצדדים או את כולן לצד אחד, כדי לחסוך במס. התכנון תלוי בנסיבות הספציפיות ועל כן יש להתייעץ בנושא עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
שאלות נפוצות
מה קורה אם יש על הדירה משכנתא?
כשבן זוג אחד רוכש את חלקו של השני בדירה ממושכנת, עליו לפרוע את המשכנתא במלואה או להעביר אותה על שמו. הבנק עשוי לדרוש העברת מלוא ההלוואה לרוכש כתנאי לשחרור בן הזוג השני. לחלופין, לטובת העסקה, ניתן לקחת משכנתא נוספת או לבצע מחזור למשכנתא, בכפוף לאישור הבנק.
האם לאחד מבני הזוג יש עדיפות לקניית דירה בגירושין?
כאשר מדובר על דירת מגורים, החוק מעניק עדיפות למכירת הדירה לאחד מבני הזוג לעומת מכירתה לצד שלישי. כששני בני הזוג מעוניינים לקנות את הדירה זה מזה, תיערך התמחרות ביניהם והדירה תימכר למרבה במחיר.
מה ההגדרה של "בני זוג" בחוק בנושא קניית דירה עקב גירושין?
"בני זוג" לצרכי מיסוי מקרקעין כוללים כיום גם ידועים בציבור, ולא רק זוגות שנשואים רשמית. זוגות אלה יכולים להעביר ביניהם נכסים בפרידה ללא תשלום מס רכישה. עם זאת, מומלץ לברר מול הרשויות את הסטטוס המיסויי המדויק של הזוג טרם ביצוע העברות מקרקעין ולהתייעץ עם עורך דין משפחה לפני כל החלטה.
היתרונות של ליווי משפטי צמוד בתהליך קניית דירה מהגרוש
כמו שראיתם, רכישת דירה מבן הזוג בגירושין היא תהליך מורכב ורגיש. ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומלץ ומנוסה חיוני למיקסום האינטרסים שלכם, תכנון מס יעיל, ניסוח הסכם מכר מדויק, התנהלות נכונה מול הבנק ופתרון סכסוכים אפשריים.
לקבלת סיוע משפטי שיבטיח את הצלחת התהליך – פנו כעת למשרד עו"ד מקרקעין YLaw.
