לוגו עו״ד יוסף אוזנה
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

ליצירת קשר חייגו

077-2308761

קניית דירה מהגרוש

קניית דירה מהגרוש

גירושין הם תהליך מורכב, במיוחד כשמעורבים בו נכסי מקרקעין משותפים. אחד הנושאים המסובכים ביותר הוא לרוב גורל הדירה המשפחתית.
האם עדיף לקנות את חלקו של בן הזוג או למכור לגורם חיצוני?
זוהי שאלה חשובה שמעסיקה רבים ורבות מלקוחותינו. לכן במאמר הבא נסביר:

  • מה היתרונות והחסרונות של קניית דירה מהגרוש?
  • האם משלמים מיסים בעסקה בין בני זוג?
  • מה שלבי התהליך בפועל?
  • מתי מכירת הדירה לצד שלישי עדיפה?
  • איך לבצע תכנון מס נכון?
  • כיצד מתמודדים עם המשכנתא המשותפת?
  • ועוד

הדרך הנכונה לעבור את התהליך בצורה חלקה ככל הניתן היא ליווי משפטי צמוד של עורך דין מקרקעין מנוסה. צרו קשר עוד היום עם משרד YLaw כדי לקבל ייעוץ מקצועי לאורך כל הדרך.

יוסף אוזנה - משרד עורכי דין
5.0
מבוסס על 18 ביקורות
ספיר מנצור
ספיר מנצור
14:53 04 Aug 23
עשה לי עסקת נדלן ליווה אותי מההתחלה עד הסוף יחס מעולה ושירות מכל הלב !! אין עליו!
איילה ממן
איילה ממן
08:38 25 Jul 23
כבר פעם שניה שאני נעזרת בשירותי עו׳ד יוסף אוזנה, תודה על מירב המאמצים לתוצאה הטובה ביותר ושרות מהלב. ממליצה בחום.
יוסף היקר אני רוצה להודות לך על הטיפול המקצועי והיעיל נלחמת בבית המשפט בכל הכח נתת את כולך ובסופו של דבר התוצאות היו בהתאם ומעבר לכל הציפיות.מעבר למקצוענות שלך ניהלת את המאבק ברגישות ובהתחשבות לאורך כל הדרך.זכינו שבחרנו בך לייצג אותנו.מאחל לך בהצלחה.תודה, תודה.תודה.
Rotem Batito
Rotem Batito
15:46 18 Jul 23
הגעתי ליוסף בעקבות בעייה אישית קשה יוסף הכיל את הלחץ ומיד הרגיע אותי הסביר לי באופן סבלני ומקצועי על התהליך לאחר מכן ליווה אותי לאורך כול הדרך תוך כדי מענה מקצועי אדיב וסבלניהופתעתי שקיבל תוצאה אפילו יותר טובה עקב המקצועיות של יוסף ממליץ בחוםתותח אמיתי עם לב של זהב 💛
Khaled Gh
Khaled Gh
18:08 28 Jun 23
כשהכרתי את יוסף הייתי כבר במצב נואש של כמה שנים טובות של איחוד תיקים ונסיונות להגיע להפטר מלאולאחר פגישה קצרה איתו הגענו להסכם ותחילת עבודה וכעבור שבןעיים בלבד הוא הביא אותי אל הנקודה שרציתי בצורה נקייה וזריזהיוסף הוא עורך דין מספר 1 בתחום מקצועי ואמין קשוב לכל בקשה ולכל בעיה אין מילים לתאר אץ ההרגשה של השיחה שקיבלתי ממנו כשהכל נגמר
מירב אוזנה
מירב אוזנה
18:50 18 May 23
עו״ד מסור וקשוב לכל בעיה!!!מומחה מספר 1 💯💯יש לו סבלנות רבה, הקשבה ומענה מדוייק…ממליצה עליו בחום!!תודה רבה על הכל🙏🏼🙏🏼
בני וקסלר
בני וקסלר
12:16 09 May 23
waheeb obeid
waheeb obeid
06:28 12 Sep 22
انصح وبشده محامي ولا اروع ❤️🔥شكراً الك يوسف ع مساعدتك النا
רותם מחמלי
רותם מחמלי
19:11 06 Sep 22
מומלץ בחום🙏🏽🙏🏽
Dana Elimelech
Dana Elimelech
19:02 31 Jul 22
היי אני רוצה להודות לבורא עולם ששלח לי שליח נאמן את העורך דין התותח יוסף אוזנהשעזר לי מאוד קיבלתי ממנו שירות מקצועי עם המון סבלנות , הכלה והדרכה. יוסף המקסים פשוט תיקתק הכל בזמן מאד קצר . ממליצה בחום על שירותיו .
יוסף עזר לי מאוד תותח על!
Roni Kolhida
Roni Kolhida
18:18 21 Nov 21
מקצועי ביותר בתחומו שווה כל אגורה עו"ד מספר 1 בתחום החדלות פרעון והנדל"ן מומלץ ביותר...💯💯💯
Odiel Malchi
Odiel Malchi
14:52 06 Jul 21
I highly recommend Yosef Ozana as a real estate lawyer. I was really impressed with his knowledge. He was very thorough and explained all the small details of the contracts. He was very kind, assertive with negotiations, efficient and fast. His arguments were very strong and backed up, and he was always available for any questions. I know I am in the best hands when Yosef is representing my interests.
אבישי ראובן
אבישי ראובן
11:22 01 Jul 21
עו"ד יוסף אחד האנשים הכי מיוחדים ותותחים שפגשתי עם הרבה ידע ורצון לעשות את הכי טוב עם הצלחה מעולה...תודה על הכל אין עליך....
Bilal Ashker
Bilal Ashker
08:30 11 Apr 21
محامي نمبر وان . مشكور كتير على المساعدة
צחי כהו
צחי כהו
07:29 23 Mar 21
Dr. Haitham Abu Nijmeh
Dr. Haitham Abu Nijmeh
19:33 22 Mar 21
אין מילים לתאר את האיכפטיות שמטפל בה בתיק במקצויעיות, נלחם על כל פרט קטן כאילו זה שלו. ממליץ בחום
js_loader

קניית דירה מהגרוש – יתרונות וחסרונות

במקרים מסוימים, קניית דירה מהגרוש עשויה להיות אופציה אטרקטיבית שמציעה כמה סוגי יתרונות:

  • היא מאפשרת לשמור על הבית המשפחתי ולהימנע מעקירת הילדים למקום מגורים חדש.
  • בני הזוג מכירים היטב את הנכס ומודעים למצבו. אין הפתעות בנוגע לבעיות אפשריות או שיפוצים נדרשים.
  • התהליך עשוי להיות קצר ופשוט יותר מאשר עסקה עם קונה זר.
  • לפעמים ניתן לבצע "קיזוזים" מול רכוש וזכויות אחרות בהסכם הגירושין, במקום תשלום מזומן.

אך קניית חלקו של הגרוש בדירה לא תמיד כדאית או אפשרית, ויש בה כמה חסרונות:

  • עלות רכישת מחצית מהדירה עלולה להיות גבוהה, בייחוד אם יש צורך לקחת הלוואה נוספת.
  • לא תמיד יש באפשרות הצד הרוכש לממן את העסקה, ובן הזוג עלול לא להסכים למחיר המוצע.

חשוב לבחון כל מקרה לגופו – את יכולת המימון, שיתוף הפעולה בין בני הזוג, טובת הילדים וכדומה, ולקבל החלטה מושכלת האם זו הדרך הנכונה עבורכם.

העברת דירה בין בני זוג

האם בקניית דירה מהגרוש יש צורך בתשלום מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות בדירה בין בני זוג בגירושין, לא נחשבת כ"מכירה" שחייבת במס שבח ומס רכישה. ההסבר לכך הוא שמבחינה כלכלית לא באמת מתבצעת העברת בעלות במקרקעין, אלא פיצול של הבעלות המשותפת לשתי יחידות נפרדות.

כל שנדרש הוא להוכיח לרשויות המס שהעברת הזכויות נעשית במסגרת הליך הגירושין, באמצעות פסק דין לגירושין או הסכם גירושין חתום.

שלבי קניית דירה מהגרוש

מהם שלבי קניית דירה מהגרוש בפועל?

כאשר בני זוג שמתגרשים מגיעים להסכמה שאחד מהם ירכוש את חלקו של השני בדירה המשותפת, תהליך הקנייה כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:

  1. קביעת שווי הדירה -ברוב המקרים ממונה שמאי שמוסכם על הצדדים שייקבע את שווי הנכס הנוכחי. לעיתים בני הזוג מגיעים להסכמה על מחיר העסקה בעצמם. יש לקבוע גם את שווי המשכנתא שנותרה על הדירה.
  2. בחירת הצד הרוכש – על בני הזוג להסכים מי מהם ירכוש את חלק בן הזוג השני בדירה. אם שניהם מעוניינים, בדרך כלל מתבצע הליך שנקרא "התמחרות", שלגביו עוד נפרט בהמשך.
  3. חתימה על הסכם מכר – בין הצדדים נחתם הסכם מכר הכולל את כל פרטי העסקה – תנאי התשלום, מועדי פינוי הדייר היוצא, אחריות על תשלומי המשכנתא וכו׳.
  4. פירעון המשכנתא הקיימת / העברת המשכנתא– הצד הרוכש צריך להעביר לצד המוכר, את סכום התמורה המלא כולל יתרת המשכנתא הרשומה על הנכס. ניתן לפרוע את ההלוואה במלואה או להעביר אותה על שם הצד הנשאר עם הנכס. כאן יש לפעול מול הבנק למשכנתאות לצורך ביצוע ההליך.
  5. שינוי רישום הזכויות בטאבו – הצד הקונה יפנה ללשכת רישום המקרקעין עם אישור מס הרכישה ויבקש להעביר את מלוא הבעלות בדירה על שמו.
  6. העברת החזקה בדירה לקונה – על הצד המוכר לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לצד הרוכש במועד עליו סוכם בהסכם.

ליווי של עורך דין מקרקעין לאורך התהליך מבטיח הקפדה על כל הפרטים הקטנים, עמידה בלוחות הזמנים והשלמה מוצלחת של העברת הבעלות.

קניית דירה מהגרוש ייעוץ עם עורך דין

בטח יעניין אתכם גם כמה עולה עורך דין לקניית דירה? >>

מה זה התמחרות בין בני הזוג בנושא קניית דירה מהגרוש?

כאשר מתגרשים, לעיתים שני בני הזוג מעוניינים להישאר בדירה המשפחתית ולרכוש את חלקו של הצד השני. במקרה כזה, הנוהל המקובל נקרא התמחרות בין בני הזוג.

התמחרות היא למעשה מעין "מכרז" בו כל אחד מהצדדים מציע הצעות מחיר עולות לרכישת הזכויות בנכס, עד שאחד מהם, שמוכן לשלם את הסכום הגבוה יותר, זוכה בבעלות על הדירה.

ההתמחרות יכולה להתבצע בפעם אחת או לאורך מספר ימים, בין אם בע"פ או בהצעות חתומות, כשכל צד אינו יודע מה הציע הצד השני.

חשוב לציין כי כשמדובר בדירת מגורים משותפת, לבן הזוג יש זכות סירוב ראשונה לרכוש את חלקו של בן הזוג השני, לפני שהדירה תוצע למכירה לאדם זר. עם זאת, זכות זו אינה מאפשרת לו לרכוש את הדירה בכל מחיר שירצה, אלא רק במחיר שהוצע ע"י הצד המוכר.

האם עדיף למכור את הדירה המשותפת לאדם זר בגירושין?

לפעמים מכירת הדירה המשותפת לאדם זר בגירושין היא הפתרון העדיף. כך למשל כשאף אחד מבני הזוג לא יכול לרכוש את חלקו של השני, כשיש מחלוקת על שווי הדירה, כשקיימת משכנתא כבדה או שבני הזוג רוצים ניתוק רגשי מוחלט זה מזה. מכירה לצד שלישי, מאפשרת חלוקה שווה של התמורה וסגירת הפרק המשותף בפן הנדל"ני.

תכנון מס נכון בקניית דירה מהגרוש

למרות הפטור ממס ברכישת דירה מבן זוג בגירושין, לעיתים עדיף לבצע עסקה רגילה. לצורך העניין, אם יש דירה אחת – ניתן פטור ממס שבח, אך אם יש יותר – לעיתים כדאי להעביר דירה לכל אחד מהצדדים או את כולן לצד אחד, כדי לחסוך במס. התכנון תלוי בנסיבות הספציפיות ועל כן יש להתייעץ בנושא עם עורך דין מקרקעין מנוסה.

שאלות נפוצות

מה קורה אם יש על הדירה משכנתא?

כשבן זוג אחד רוכש את חלקו של השני בדירה ממושכנת, עליו לפרוע את המשכנתא במלואה או להעביר אותה על שמו. הבנק עשוי לדרוש העברת מלוא ההלוואה לרוכש כתנאי לשחרור בן הזוג השני. לחלופין, לטובת העסקה, ניתן לקחת משכנתא נוספת או לבצע מחזור למשכנתא, בכפוף לאישור הבנק.

האם לאחד מבני הזוג יש עדיפות לקניית דירה בגירושין?

כאשר מדובר על דירת מגורים, החוק מעניק עדיפות למכירת הדירה לאחד מבני הזוג לעומת מכירתה לצד שלישי. כששני בני הזוג מעוניינים לקנות את הדירה זה מזה, תיערך התמחרות ביניהם והדירה תימכר למרבה במחיר.

מה ההגדרה של "בני זוג" בחוק בנושא קניית דירה עקב גירושין?

"בני זוג" לצרכי מיסוי מקרקעין כוללים כיום גם ידועים בציבור, ולא רק זוגות שנשואים רשמית. זוגות אלה יכולים להעביר ביניהם נכסים בפרידה ללא תשלום מס רכישה. עם זאת, מומלץ לברר מול הרשויות את הסטטוס המיסויי המדויק של הזוג טרם ביצוע העברות מקרקעין ולהתייעץ עם עורך דין משפחה לפני כל החלטה.

היתרונות של ליווי משפטי צמוד בתהליך קניית דירה מהגרוש

כמו שראיתם, רכישת דירה מבן הזוג בגירושין היא תהליך מורכב ורגיש. ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומלץ ומנוסה חיוני למיקסום האינטרסים שלכם, תכנון מס יעיל, ניסוח הסכם מכר מדויק, התנהלות נכונה מול הבנק ופתרון סכסוכים אפשריים. 

לקבלת סיוע משפטי שיבטיח את הצלחת התהליך – פנו כעת למשרד עו"ד מקרקעין YLaw.

מאמרים מומלצים
לקבלת ייעוץ משפטי חייגו
077-2308761
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

בואו נדבר

מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.