רכישת דירה היא אחת העיסקאות הכי חשובות שרובינו נבצע בחיינו. מדובר בתהליך מורכב עם הרבה דברים שצריך לדעת, ועם השלכות ארוכות טווח. כאשר אנחנו נכנסים לתהליך של קניית דירה מקבלן, חשוב מאד שנגיע כמה שיותר מוכנים. לכן, הכנו לכם מדריך מלא ומקיף, שסוקר את כל הדברים שחייבים לדעת ולהכיר לפני שמבצעים את הקנייה המשמעותית הזו.
הדרך להצלחה שלכם בקניית דירה – מתחילה במדריך הזה.
מהם היתרונות של קניית דירה מקבלן לעומת קניית דירה יד שנייה?
בקנייה של דירה, עומדות בפנינו שתי אפשרויות עיקריות: קניית דירה מקבלן (דירה חדשה או טרום-בנייה), או רכישת דירה יד שנייה. לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות, שחשוב להכיר לפני שמתחילים בתהליך.
הנה 5 יתרונות ברכישת דירה מקבלן:
1- חדש ונוצץ
היתרון המשמעותי של רכישת דירה מקבלן היא שאתם לרוב תקבלו דירה חדשה וברמה גבוהה מאוד. זה כולל חללים משותפים מעוצבים ומרשימים, חזות חיצונית אסתטית וחדישה, ריצוף חדש, ועוד.
2- מבנים בטוחים יותר
דירות חדשות נבנות על פי תקני הבטיחות החדשים ביותר. כך למשל הן נבנות להיות עמידות יותר במצבים של שריפות ורעידות אדמה, ויתרון שהתגלה לצערנו בשנים האחרונות כמשמעותי – הן מגיעות עם ממ"ד. כל אלה מאפשרים מגורים בראש שקט.
3- אחריות בנושא ליקויים
לדירה מקבלן יש תקופת אחריות לגבי ליקויים ותיקונים שצריכים להיעשות בדירה, כמו פגמים מבניים או בעיות בתשתיות.
התאמה אישית
כאשר אתם קונים דירה חדשה, בעיקר כאשר מדובר בדירה "על הנייר" כלומר שעוד לא נבנתה, לעיתים קרובות יש לכם הזדמנות להתאים את היחידה לפי טעמכם. זה יכול לכלול היבטים כמו חלוקה מסוימת של החלל, או בחירה של אלמנטים עיצוביים מסוימים.
יעילות בצריכת חשמל
דירות חדשות רבות מתוכננות להיות חסכוניות יותר באנרגיה, מה שעלול להוביל לחשבונות נמוכים יותר.
מהם החסרונות של קניית דירה מקבלן לעומת קניית דירה יד שנייה?
דיברנו על כמה מהיתרונות הבולטים של רכישת דירה מקבלן. יחד עם זאת, כמו שציינו, לכל אחת מהאפשרויות יש לצד היתרונות – גם חסרונות.
הנה כמה מהחסרונות הבולטים בקניית דירה מקבלן:
עלות גבוהה יותר
לרוב, דירה חדשה תעלה יותר מאשר דירה יד 2. עבור חלק מהזוגות, מדובר בפער שיכול לייצר את ההבדל בין יכולת לרכוש דירה, לבין היעדר היכולת לעשות זאת. לא רק זה, אלא שמחיר של דירה חדשה מקבלן לרוב אינו מסתכם רק בסכום הקבוע בחוזה, זאת משום שהתשלומים צמודים למדד תשומות הבניה. בנוסף לכך יתכן שתצטרכו לשלם שכר טרחה לעורך הדין שיגיע מטעם הקבלן, שבכלל – ידאג לשמור על האינטרסים של הקבלן בעיסקה (גם לכם חשוב שיהיה עורך דין מומחה – הרי כמו שאמרנו, בכל זאת מדובר בעיסקה החשובה בחייכם). וזה לא נגמר בזה. ישנם תשלומים נוספים שתצטרכו לשלם, כמו רישום בית משותף ורישום הזכויות בדירה על השם שלכם.
לא רק את הבניין שלכם משפצים
או במילים פשוטות: תתכוננו לחיות באתר בניה.
כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, פעמים רבות מדובר במספר מבנים שנבנים בסמוך אחד לשני, או אף יותר מזה. יתכן שבשנים הראשונות תמצאו את עצמכם חיים בסביבה שרק נבנית, עם רעש שיפוצים, לכלוך, בלגן ופועלים מחוץ לבניין – כל אלו יכולים להיות לפעמים חיסרון משמעותי.
בנוסף, דירה יד שנייה ממוקמת בשכונה שכבר התבססה – יש בה תשתיות, בתי ספר, סופר מרקטים, ושאר שירותים שמבוססים היטב, וניתן גם להשתמש בהם מיד, וגם לקבל רושם מהימן על אופי השכונה לפני הרכישה.
עלויות מגורים
כאשר קונים דירה יד שנייה, גובה הארנונה ודמי ועד הבית ידועים לקונה מראש. ברכישת דירה מקבלן, לעיתים לא ידוע עדיין מה יהיה גובה הארנונה שתדרוש העירייה, ומה שיעור ועד הבית שייגבה. יש לזכור כי מדובר בתשלומים שיכולים להתצטבר למאות שקלים בחודש.
מה צריך לבדוק לפני שמחליטים על קניית דירה מקבלן?
הכנו לכם רשימה של כמה שאלות שתוכלו לשאול את עצמכם לפני שאתם עושים עיסקה וקונים את הדירה שלכם.
שימו לב! אם לא יודעים מה התשובה על כל השאלות – לא חותמים!
- האם אנחנו מכירים את כל פרטי הפרויקט? או שיש דברים שחיפפנו?
- האם סביבת המגורים מתאימה למשפחה שלנו ולאופי החיים שלנו?
- מי היזם של הפרויקט?
- מי הקבלן? מה הרקע שלו?
- מי הבעלים של הקרקע?
- האם קיימים כבר היתרי בנייה?
- האם אנחנו מכירים את כל פרטי הדירה – מהמפרט הטכני ועד תכנון הדירה?
- מהו מחיר הדירה? נסו לתת תשובה כמה שיותר מפורטת ומדויקת.
- האם אנחנו יכולים לשלם על הדירה? תכננו את מימון ההוצאה, ואם יש צורך – בדקו את אפשרויות המשכנתא שלכם.
ואולי הכי חשוב:
בדקו את החוזה שלכם מול הקבלן ואל תחתמו בלי עורך דין משלכם!
אם אתם מתכננים רכישת דירה מקבלן, אתם מוכרחים שיהיה לצדכם גורם מקצועי מיומן ואמין, שמכיר את התחום בצורה מעולה, כזה שילווה אתכם יד ביד לאורך התהליך וידאג לשמור על האינטרסים שלכם בעיסקה החשובה בחייכם.
יש כל כך הרבה דברים שחשוב לוודא בחוזה לפני שחותמים עליו, והמון נושאים שצריך לכסות בחוזה כדי להבטיח את ההשקעה שלכם ולוודא שהיא מתנהלת כשורה ולטובתכם, או להבטיח החזר הוגן במקרה של אי עמידה בתנאים.
פירטנו במאמר כמה דברים מהותיים שחייבים לשים אליהם לב, אבל רק גורם מקצועי בתחום יידע לעבור על כל דבר ודבר, ולדאוג לתקן אותו לטובתכם במידת הצורך.
כמה מקרים לדוגמה, שאיש מקצוע יכול לתת עליהם מענה מוקפד:
- לוודא שמחיר הדירה הרשום הוא המחיר הסופי לאחר הנחות ולאחר הוצאות פיתוח.
- להקפיד לקבל שרטוט מדויק של מקום החניה שלכם.
- לוודא שיוזכרו כל השינויים בדירה עליהם הסכמתם עם הקבלן.
- לוודא שמצויינת ההתחייבות של הקבלן בנושא התקנות של דוד שמש, מזגן ומערכות תקשורת.
- להבין אם הקבלן מתחייב להתקין מערכות שלמות או רק הכנת תשתית למערכת.
- לוודא שקיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן, וקבלת פיצוי אם הוא מאחר במסירה.
- לייצר לוח תשלומים ברור.
- לדאוג לסעיפי הגנה על כספכם.
- ועוד ועוד.
בעסקאות נדל"ן, אל תתפשרו על עורך דין מתחום המקרקעין שמתמחה ברכישת דירות מקבלנים. מדובר בתחום מורכב ומסועף, והכי מומלץ לקבל תמיכה מעורך דין בנוגע היבטים המשפטיים והחוזיים שקיימים בו.
זיכרו – זו העיסקה הכי חשובה שאתם יכולים לעשות, וחשוב לעשות אותה נכון.
למה חשוב שילווה אתכם עורך דין נדל"ן במהלך רכישת דירה מקבלן?
לשמור על האינטרס שלכם ולהתאים את החוזה לצרכים שלכם
עורך דין מקרקעין מכיר את התחום היטב, וידאג טוב טוב שהאינטרסים שלכם נשמרים, מול הקבלן ומול עורך הדין שלו. תהיו בטוחים שהם ירצו לשמור על האינטרסים שלהם – ולכן, בואו מוכנים עם איש מקצוע שתוכלו לסמוך עליו בעיסקה החשובה הזו.
עורך דין שמומחה בנדל"ן יעזור לכם לבחון את נוסחי ההסכם של מכר הדירה, ולבצע משא ומתן עם הקבלן, בשלב שבו נקבעים התשלומים של דברים כמו מיסים מוניציפליים, מסי מקרקעין, היטלי השבחה ועוד. חשוב שאיש מקצוע יהיה ממונה על ההסכמים האלה, ידאג לאינטרסים שלכם, ויעזור לכם לשלם כמה שפחות כסף.
עורך הדין בודק את מצב הנכס בטאבו, משווה אותו אל מול הרישומים ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל – לשעבר מנהל מקרקעי ישראל) ובעירייה בה מצוי הנכס, ומוודא שאתם מקבלים את מה שאתם משלמים עליו ושאתם מבוטחים במידה ודברים לא מסתדרים כמו בתכנון.
אולי יעניין אתכם לדעת מהו מחיר עורך דין קניית דירה מקבלן >>
חיסכון בכסף
קנייה של דירה חדשה היא תהליך שמכיל בתוכו הרבה עלויות. העלות של ליווי עו"ד, היא אחת שכדאי מאד להשקיע בה. בלי איש מקצוע, יתכן שתעשו טעויות שיעלו לכם הרבה כסף. גורמים חוקיים ותנאים רבים עלולים לייקר את מחיר הדירה, ושלל משתנים וטעויות יכולים לגרום לכך שתשלמו כסף מיותר, והרבה ממנו.
חיסכון בזמן
קניית דירה מקבלן מורכבת מהמון בירוקרטיה והתנהלות חוזית. ללמוד לעשות את כל זה לבד – זה קשה, ממושך ודורש המון משאבים. ללמוד לעשות את זה כמו שצריך, ייקח שנים.
ליווי של עו"ד מומחה, יחסוך לכם המון זמן ואנרגיה מיותרת שאפשר להשקיע בדברים אחרים ויתן לכם שקט וביטחון בבחירה שלכם.
המומחיות שלו בעבודה מול קבלנים = עסקה בטוחה
עורך דין מומחה במקרקעין יודע איך להתנהל מול קבלנים. הוא יודע בדיוק מה צריך לבדוק, מה צריך לשאול ומה חייבים לוודא. הוא יידע להעריך ולהכיר מי הקבלן שבונה את הבניין, לבדוק בפנקס הקבלנים האם הקבלן המבצע בעל סיווג מתאים לבניית הבניין, לבחון מבנים קודמים שבנה כדי לראות את איכות העבודה שלו, ואם הוא נותן מענה מהיר במקרה של ליקויים. לפעמים הקבלן המבצע הוא גורם שלישי, וגם את זה חשוב לגלות בזמן.
עורך דין מומחה ידע לבדוק גם האם הקבלן רשום כבעלים או כחוכר, האם הקרקע רשומה ברשות מקרקעי ישראל, או בטאבו, להבטיח את רישום הזכויות לאחר הרכישה, וכל היבט נוסף שפשוט חייבים להכיר.
הוא יוודא גם שאכן ניתן היתר בניה ושהדירה שאתם רוכשים היא חלק ממנו. אל תתפשרו על הדברים האלה – שלא תגלו שפספסתם פרטים מהותיים בנוגע לדירה שלכם, רק אחרי שכבר סגרתם עם הקבלן. במקרה הטוב תפסידו הרבה כסף – במקרה הרע תיפלו על נוכל ותאבדו הכל.
הבטחת עתידכם
רכישת דירה היא לא עניין של מה בכך. כדי שתוכלו לשלם את מלוא סכום הרכישה, ולחיות חיים מלאים ומאושרים בדירה החדשה שלכם, או להחזיק בנכס בצורה מניבה – אל תעגלו פינות. תדאגו שמלווה אתכם איש מקצוע שנותן לכם מענה מקיף, נמצא שם בשביל לענות על כל שאלה, ונותן לכם תשובות גם לשאלות שלא חשבתם לשאול.
למה עורך הדין של הקבלן הוא לא עורך הדין שלכם?
אז נכון, כבר יש עורך דין שמעורב בעיסקה של קניית הדירה שלכם – עורך הדין של הקבלן, שבכל מקרה אתם נדרשים לשלם עבורו סכום מסוים. ייתכן שתשאלו את עצמכם מדוע יש צורך להעסיק עורך דין נוסף.
כמו שכבר ציינו, ונדגיש זאת שוב: העובדה שאתם משלמים על השירות שלו – לא אומרת שהוא משרת את האינטרסים שלכם בעיסקה!
אוקיי, אז למה אנחנו צריכים לשלם גם לעורך הדין של הקבלן?
מדובר בשכר טרחה שאתם הקונים משלמים מטעם הקבלן, ואשר משמש אך ורק לצורך רישום זכויות הרוכשים בטאבו ובלשכת רישום המקרקעין לאחר סיום הבנייה. עורך הדין של הקבלן לא ערב לכם, לשלומכם ולגורלכם.
מעבר לזה – החוק מגביל את שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן כך שלא יעלה על 0.5% מערכה של הדירה, למעט בדירות יוקרה שעלותן מעל 4.5 מיליון ש"ח.
את עסקת חייכם – אל תעשו לבד!
לשכור עורך דין מקרקעין מומחה עבור קניית דירה מקבלן זה לשלם על הבטחת העתיד שלכם ועל שקט נפשי. כשאתם עושים את הרכישה הכי חשובה ומרגשת בחייכם – אל תתפשרו על מי שיבטיח לכם שהיא תיעשה על הצד הטוב ביותר.
אנו במשרד עו"ד מקרקעין YLAW נשמח ללוות אתכם בכל מה שצריך כדי להשלים בהצלחה את ההליך המורכב, המרגש והחשוב של רכישת דירה מקבלן. כאשר לקוח מבקש להסתייע בשירותינו, האינטרסים שלו הופכים לאינטרסים שלנו, המאבקים שלו הופכים למאבק שלנו, וכך גם ההצלחה בתיק שלו – היא ההצלחה שלנו.
צרו קשר ונתחיל בתהליך שלנו – יחד.
