האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים? זוהי שאלה מורכבת שישראלים רבים מתלבטים בה כאשר הם שוקלים את האפשרות לרכוש נכס בהליך זה. קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות לרכוש נכס במחיר אטרקטיבי, אך היא גם טומנת בחובה סיכונים ואתגרים ייחודיים שחשוב להכיר ולהבין.
לכן במאמר זה בחרנו לסקור את הנושאים הבאים:
- הסיכונים והמלכודות שיש להיזהר מהם בקניית דירה מכונס נכסים
- תהליך הרכישה של דירה מכונס נכסים – משלב איתור הנכס ועד חתימת החוזה
- היתרונות והחסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים
- למי מתאימה קניית דירה מכונס נכסים ולמי פחות
- ועוד
בכל מקרה, אם אתם שוקלים לרכוש דירה מכונס נכסים, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל ללוות אתכם בתהליך ולהגן על האינטרסים שלכם. צרו קשר עם YLaw – משרד עו"ד מקרקעין ותיק, לקבלת ייעוץ מקצועי ומקיף בנושא כבר היום, והגנו על הזכויות והאינטרסים שלכם.
ממה כדאי להיזהר במהלך קניית דירה מכונס נכסים?
כאשר מדובר על רכישת דירה מכונס נכסים, יש כמה וכמה מלכודות וסיכונים אשר חשוב להישמר מפניהם ועליהם נפרט בשורות הבאות.
לא תמיד זה מחיר מציאה, ובהרבה מקרים זה ההיפך!
אחת הסיבות העיקריות שאנשים נמשכים לקניית דירה מכונס נכסים היא התקווה לרכוש נכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. אולם, חשוב להבין שלא תמיד זה המצב. במקרים רבים, הביקוש הגבוה לדירות מכונס נכסים מוביל דווקא לעליית מחירים.
בתהליך המכירה של דירה מכונס נכסים, מתקיים לרוב הליך של התמחרות או מכירה פומבית. במצב כזה, התחרות בין הקונים הפוטנציאליים עלולה להוביל לכך שהמחיר הסופי יהיה גבוה אף יותר ממחיר השוק של דירה דומה. לכן, חשוב מאוד לבצע הערכת שווי מדויקת של הנכס ולהגדיר לעצמכם מראש את המחיר המקסימלי שאתם מוכנים לשלם.
לעיתים הדירה מגיעה עם חובות
למרות שאחת ההנחות הרווחות היא שדירה מכונס נכסים מגיעה "נקייה" מבחינה משפטית, זה לא תמיד המצב. במקרים מסוימים, הדירה עלולה להגיע עם חובות או שעבודים שונים שלא הוסדרו במלואם.
חובות אלה יכולים לכלול חובות לרשויות המקומיות (כמו ארנונה), חובות לחברת החשמל או המים, ואפילו חובות לוועד הבית. חשוב מאוד לבדוק את מצב החובות של הנכס לפני הרכישה ולוודא שכל החובות יוסדרו כחלק מהליך המכירה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם נדרשים לשלם את החובות האלו לאחר הרכישה.
מצב הנכס אינו באחריות הכונס ונדרשת בדיקה מעמיקה
בניגוד לרכישת דירה בעסקה רגילה, בה המוכר מחויב לגלות מידע על מצב הנכס, בקניית דירה מכונס נכסים המצב שונה. הכונס אינו מכיר את הנכס באופן אישי ואינו אחראי למצבו הפיזי. הדירה נמכרת במצבה הנוכחי כמו שהיא ("AS IS") ללא אחריות לתקינותה או למצבה.
לכן, חשוב מאוד לבצע בדיקה מקיפה של הנכס לפני הרכישה. מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס או שמאי מקרקעין שיוכל לבדוק את מצב הדירה, לאתר ליקויים ולהעריך את עלות התיקונים הנדרשים. בדיקה כזו תסייע לכם להבין את המצב האמיתי של הנכס ולקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות הרכישה.
בדקו אם קיימות חריגות בניה או אם קיים צו הריסה לגבי הנכס
נושא נוסף שחשוב מאוד לבדוק הוא קיומן של חריגות בנייה או צווי הריסה. במקרים רבים, דירות שמגיעות לכינוס נכסים עלולות לסבול מבעיות תכנוניות או חריגות בנייה שלא טופלו.
חריגות בנייה יכולות להיות למשל סגירת מרפסת ללא היתר, בניית תוספת לא חוקית או שינוי ייעוד של חלק מהדירה. במקרים חמורים יותר, ייתכן אף שקיים צו הריסה על חלק מהנכס.
חשוב לבדוק את כל הנושאים הללו מול הרשויות המקומיות ולוודא שאין בעיות תכנוניות שעלולות להשפיע על ערך הנכס או על היכולת שלכם להשתמש בו בעתיד.
כונס הנכסים אינו מתחייב למועד מסירה ותיתכן דחייה במועד שנקבע
בעסקת נדל"ן רגילה, מועד מסירת הדירה הוא אחד הפרטים החשובים בחוזה. אולם, בקניית דירה מכונס נכסים, המצב מורכב יותר. הכונס אינו יכול להתחייב למועד מסירה מדויק, שכן התהליך תלוי באישורים שונים, בעיקר מבית המשפט.
כפועל יוצא, ייתכנו מצבים בהם תאריך המסירה יידחה בשל עיכובים בקבלת אישורים, בעיות משפטיות או סיבות אחרות. חשוב להיות מודעים לכך ולהיערך בהתאם. אם אתם מתכננים לעבור לדירה החדשה במועד מסוים, קחו בחשבון שייתכנו עיכובים ותכננו חלופות למקרה הצורך.
לא תמיד הזכויות בנכס מאפשרות להעביר בעלות
נושא מורכב נוסף בקניית דירה מכונס נכסים הוא העברת הזכויות בנכס. במקרים מסוימים, הזכויות בנכס עלולות להיות מסובכות או לא ברורות, מה שעלול להקשות על העברת הבעלות.
לדוגמה, יתכנו מצבים בהם הנכס רשום על שם אדם שנפטר ולא בוצע הליך של העברת זכויות ליורשים. או מצבים בהם קיימות זכויות של צד שלישי בנכס שלא הוסדרו. חשוב מאוד לבדוק את מצב הזכויות בנכס ולוודא שניתן יהיה להעביר את הבעלות על שמכם לאחר הרכישה.
חובת ליווי משפטי כדי לרשום את הזכויות על הנכס
בשל המורכבות המשפטית של רכישת דירה מכונס נכסים, חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה. עורך הדין יוכל לסייע לכם בכל שלבי התהליך, החל מבדיקת מצב הזכויות בנכס, דרך ניהול המשא ומתן וחתימת החוזה, ועד לרישום הזכויות על שמכם בטאבו. הליווי המשפטי חשוב במיוחד בשלב רישום הזכויות, שכן זהו תהליך מורכב הדורש ידע וניסיון. עורך הדין יוכל לטפל בכל ההיבטים הבירוקרטיים והמשפטיים הנדרשים כדי להבטיח שהזכויות בנכס יירשמו על שמכם באופן תקין ומלא.
חובה לבדוק את האפשרות לקבלת משכנתא לפני סגירת חוזה
עוד נושא חשוב שיש לקחת בחשבון כששוקלים לרכוש דירה מכונס נכסים, הוא האפשרות לקבל משכנתא לרכישת הדירה. בניגוד לעסקת נדל"ן רגילה, בה ניתן לכלול בחוזה תנאי מתלה לקבלת משכנתא, בקניית דירה מכונס נכסים המצב מורכב יותר.
חשוב לבדוק מראש עם הבנקים את האפשרות לקבל משכנתא לרכישת דירה מכונס נכסים. חלק מהבנקים עשויים להיות מסויגים יותר במתן משכנתא לנכס כזה, או לדרוש תנאים מחמירים יותר. לכן חשוב שתבדקו את הנושא מבעוד מועד ותשיגו אישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם מתחייבים לעסקה כזו.
איך עובד תהליך קניית דירה מכונס נכסים – איך מתחילים ומה הלאה?
בשורות הבאות נסביר איך תהליך רכישת דירה מכונס נכסים עובד בפועל, שלב אחר שלב.
איך מאתרים את ההיצע של דירות מכונס נכסים?
איתור דירות מכונס נכסים דורש מעט יותר מאמץ מאשר חיפוש דירות רגילות, אך ישנן מספר דרכים לעשות זאת:
- אתרי אינטרנט ייעודיים: ישנם אתרים המתמחים בפרסום נכסים מכונס נכסים. חפשו אותם ברשת ועקבו אחר הפרסומים שלהם.
- אתרי נדל"ן כלליים: חלק מאתרי הנדל"ן הגדולים מאפשרים לבצע חיפוש ממוקד לדירות מכונס נכסים.
- עיתונות: לעיתים מתפרסמות מודעות על דירות מכונס נכסים בעיתונים ובמקומונים.
- משרדי עורכי דין: עורך דין לקניית דירה עשוי להיות מעודכן לגבי דירות העומדות למכירה בהליכי כינוס נכסים.
- הוצאה לפועל: ניתן לבדוק ישירות מול לשכות ההוצאה לפועל לגבי נכסים העומדים למכירה.
חשוב לזכור שההיצע של דירות מכונס נכסים מוגבל יחסית, ולכן יש להיות ערניים ולהגיב במהירות כאשר מוצאים נכס מעניין.
מה חשוב לבדוק בדירה שנמצאת בידי כונס נכסים?
כאשר מאתרים דירה מעניינת שנמצאת בכינוס נכסים, חשוב לבצע בדיקה מקיפה לפני שמגישים הצעת רכישה. הנה כמה נקודות חשובות לבדיקה:
- מצב פיזי: בדקו את מצב הדירה, כולל מערכות החשמל, האינסטלציה, הריצוף, החלונות וכו'. זכרו שהדירה נמכרת במצבה הנוכחי.
- מצב משפטי: בדקו את הזכויות בנכס, האם יש עיקולים או שעבודים, ומה מצב רישום הזכויות בטאבו.
- חריגות בנייה: בדקו האם קיימות חריגות בנייה או בעיות תכנוניות אחרות.
- חובות: בדקו אם קיימים חובות לרשויות המקומיות, לחברות התשתית או לוועד הבית.
- היסטוריה של הנכס: נסו לברר מדוע הנכס הגיע לכינוס נכסים ומה ההיסטוריה שלו.
- מצב הבניין: בדקו את מצב הרכוש המשותף, תוכניות לשיפוץ עתידי וכדומה.
- סביבת המגורים: בדקו את האזור, התשתיות הקיימות, תוכניות פיתוח עתידיות וכו'.
- הערכת שווי: השוו את מחיר הדירה למחירי דירות דומות באזור.
מומלץ להיעזר באנשי מקצוע כמו שמאי מקרקעין ומהנדס בניין לביצוע הבדיקות הללו.
איך מגישים הצעת קנייה, האם קיימים תנאים להגשת הבקשה?
הגשת הצעת קנייה לדירה מכונס נכסים שונה מעט מהגשת הצעה לדירה רגילה. הנה השלבים העיקריים:
פנייה לכונס הנכסים
יש ליצור קשר עם כונס הנכסים המטפל במכירת הדירה ולהביע עניין.
קבלת טופס הצעה
כונס הנכסים יספק לכם טופס רשמי להגשת ההצעה.
מילוי הטופס
יש למלא את כל הפרטים הנדרשים בטופס, כולל פרטים אישיים והצעת המחיר.
הפקדת ערבות
בדרך כלל יש צורך להפקיד ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי בשיעור של 5-10% מסכום ההצעה.
הגשת ההצעה
יש להגיש את הטופס המלא יחד עם הערבות לכונס הנכסים במועד שנקבע.
חשוב לציין שבמקרים רבים יש תנאי סף להגשת הצעה, כמו יכולת להוכיח את קיומם של אמצעים כספיים לרכישת הנכס. כמו כן, יש לשים לב למועד האחרון להגשת ההצעות ולהקפיד להגיש את ההצעה בזמן.
על פי מה נקבע המחיר?
המחיר הסופי של דירה מכונס נכסים נקבע על פי 6 גורמים מרכזיים:
- הערכת שמאי מקצועית
- מחירי השוק ורמת הביקוש באזור
- המצב הפיזי והמשפטי של הנכס
- תוצאות הליך ההתמחרות או המכירה הפומבית
- דחיפות המכירה
- אישור בית המשפט
המחיר הסופי עשוי להיות גבוה או נמוך ממחיר השוק, בהתאם לנסיבות הספציפיות של המכירה.
על מה חשוב להקפיד בגיבוש החוזה והחתימה על קניית דירה מכונס נכסים?
בגיבוש וחתימת חוזה לקניית דירה מכונס נכסים, חשוב להקפיד על מספר היבטים מרכזיים. ראשית, יש להכנס לתהליך רק בליווי משפטי מקצועי ולבדוק היטב את נוסח החוזה.
החוזה צריך לכלול תיאור מדויק של הנכס, פירוט התשלומים, מועד משוער למסירה, והתחייבות להעברת הנכס נקי מחובות. לבסוף, חשוב להגדיר מי נושא בהוצאות העברת הבעלות והרישום בטאבו. כל אלה מבטיחים הגנה מרבית על האינטרסים של הקונה בעסקה מורכבת זו.
היתרונות והחסרונות בקניית דירה מכונס נכסים
קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אך היא גם טומנת בחובה סיכונים. הנה סקירה של היתרונות והחסרונות העיקריים במהלך כזה:
יתרונות
בקניית דירה מכונס נכסים היתרונות הבאים:
- פוטנציאל למחיר נמוך: במקרים מסוימים, ניתן לרכוש את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק.
- שקיפות בתהליך: הליך המכירה מפוקח על ידי בית המשפט, מה שמבטיח שקיפות ותקינות.
- אפשרות לרכוש נכסים ייחודיים: לעיתים ניתן למצוא נכסים מיוחדים שלא היו זמינים בשוק הרגיל.
- מהירות יחסית: לעיתים, התהליך יכול להיות מהיר יותר מעסקת נדל"ן רגילה.
חסרונות
להלן החסרונות ברכישת דירה כזו:
- סיכון לעליית מחיר: בשל הליך ההתמחרות, המחיר הסופי עלול להיות גבוה ממחיר השוק.
- מצב פיזי לא ידוע: הנכס נמכר במצבו הנוכחי, ללא אחריות לליקויים.
- חוסר ודאות לגבי מועד המסירה: עלולים להיות עיכובים בקבלת אישורים ובמסירת הנכס.
- מורכבות משפטית: התהליך מורכב יותר מבחינה משפטית ומחייב ליווי מקצועי.
- מגבלות על משא ומתן: יש פחות גמישות במשא ומתן על תנאי העסקה.
- סיכון לביטול העסקה: העסקה עלולה להתבטל אם לא מתקבל אישור מבית המשפט.
למי מומלץ לקנות דירה מכונס נכסים ולמי לא?
ככלל, קניית דירה מכונס נכסים מתאימה למשקיעים מנוסים בעלי ידע בנדל"ן, המעוניינים ברכישת דירה שניה ומעלה, גמישות פיננסית וזמן לטפל בסיבוכים משפטיים. היא מומלצת למי שמוכן לקחת סיכונים מחושבים ולהתמודד עם עיכובים אפשריים. מנגד, היא פחות מתאימה לאלו שרוכשים דירה ראשונה, לאלו הזקוקים לדירה באופן מיידי, או למחפשי עסקאות פשוטות וודאיות. כמו כן, היא אינה מומלצת למי שאין לו תקציב גמיש להוצאות בלתי צפויות או למי שמעדיף להימנע מסיכונים בעסקאות נדל"ן.
שאלות נפוצות
בין השאלות הנפוצות שמגיעות אלינו מלקוחות בנושא קניית דירה מכונס נכסים, נשאלת השאלה מדוע דירות מגיעות לידי כונס הנכסים מלכתחילה.
למה דירות מגיעות לכונס נכסים?
דירות מגיעות לכונס נכסים מסיבות שונות, אך הסיבה העיקרית היא חובות שלא שולמו.
אל תקנו דירה מכונס נכסים ללא ליווי עורך דין מקרקעין מומחה!
כפי שבטח הבנתם, רכישת דירה מכונס נכסים היא הליך מורכב עם הזדמנויות וסיכונים משמעותיים. לכן חיוני לקבל ליווי מעורך דין מקרקעין מומחה כדי להבטיח עסקה מוצלחת ולהימנע מבעיות ארוכות טווח. משרד עו"ד מקרקעין YLAW מתמחה בליווי עסקאות אלו ומציע ייעוץ מקצועי להגנה על האינטרסים שלכם. צרו איתנו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית ולהבטחת הצלחת העסקה שלכם.
