קניית דירה שניה היא אבן דרך משמעותית בחייהם של רבים, בין אם כהשקעה לטווח ארוך או כפתרון לצורכי מגורים משתנים. עם זאת, התהליך מלווה באתגרים רבים ודורש שליטה בהיבטים המשפטיים, המיסויים והכלכליים הייחודיים לעסקאות מסוג זה.
במאמר זה נעמיק בנושאים הבאים:
- בדיקות מקדימות שחשוב לערוך לקראת רכישת דירה שנייה
- עלויות המס הכרוכות בעסקת רכישה של דירה שניה
- איך מחשבים את גובה המס בעסקאות קניית דירה שניה
- הקלות ופטורים אפשריים ממיסי מקרקעין ברכישת דירת שנייה
- ביצוע תכנון מס נכון לטובת רכישת דירה שניה
- ועוד!
לקבלת ליווי משפטי צמוד ומקצועי בכל שלבי העסקה, צרו קשר כעת עם משרד עו"ד מקרקעין YLAW, באמצעות האתר או טלפונית.
מה כדאי לברר לפני שמתחילים בתהליך של רכישת דירה שניה?
לפני היציאה לדרך בחיפוש אחר הדירה הבאה שלכם, ישנם מספר פרמטרים שחשוב לברר ולהכיר:
בדיקת מצב תכנוני
בדיקת ייעוד הקרקע, זכויות בניה, הקלות והיתרים. כדאי גם לברר האם צפויים שינויים בייעוד הקרקע או לוחות זמנים להפשרת קרקעות באזור.
הוצאת נסח ממרשם המקרקעין
באמצעות הפקת נסח טאבו עדכני ניתן לקבל תמונת מצב מלאה של זכויות הבעלות בנכס, משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה.
בחינת המצב הפיזי של הנכס
סקירה מקיפה של מצב הנכס הקיים, איתור צורך בשיפוצים, בדיקת תקינות מערכות חשמל, אינסטלציה וכדומה.
בירור היבטים כלכליים
בחינת מגמות מחירי הדירות באזור, איתנות כלכלית ודירוג סוציו-אקונומי של היישוב, ביקושים ופוטנציאל השבחה.
בדיקת סביבה ותשתיות
בירור קרבה ונגישות למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, מרכזי בילוי ומסחר, התעדכנות בתכניות פיתוח תשתיות ושירותים עירוניים וכדומה.
איזה מיסים תצטרכו לשלם עבור רכישת דירה שניה?
במסגרת רכישת דירה שניה הרוכשים יידרשו לשלם מס רכישה דירה שניה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק, בשיעור גבוה יותר ביחס לרכישת "דירה יחידה". נכון ל-2024, מדרגות המס הן אלו:
| מדרגות מס רכישה דירה שניה | כמה תצטרכו לשלם |
|---|---|
| על הסכום שעד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
בנוסף, במידה והדירה תימכר בעתיד, המוכר יידרש לשלם מס שבח של 25% על ההכנסה ממכירת הנכס. במקרים מסוימים, גם הכנסות שוטפות משכר דירה העולות על התקרה המוגדרת בחוק, חייבות בתשלום מס הכנסה.
איך מחשבים את עלות המיסים עבור רכישת דירה שניה?
לפני הרכישה בפועל, מומלץ לערוך הערכת שווי ראשונית של עלויות מס דירה שניה הצפויות לכם, בליווי יועץ מס מומחה או עו"ד מקרקעין מומלץ.
ניתן לקבל אומדן ראשוני של מס הרכישה, באמצעות מחשבון מס רכישה באתר רשות המיסים. יש להזין את המחיר המשוער של הדירה ואת מספר הדירות שברשותכם, והמחשבון יציג את סכום המס המשוער.
לצורך תחשיב מדויק יותר של מס השבח, נדרש לחשב את שווי הרכישה ואת השבח הצפוי במכירה עתידית, בהתחשב בשיעור המס השולי. כמו כן, יש להביא בחשבון את זכאותכם להטבות מס, קיזוז הפסדים ונקודות זיכוי.
אולם חשוב להדגיש כי אין להסתמך על הערכות עצמיות בלבד. תכנון מס מקצועי ומקיף לפני הרכישה, יכול להוביל לחיסכון דרמטי בתשלומי המיסים שלכם ולהגדיל את הרווח הפוטנציאלי מהעסקה. לכן רצוי תמיד לפנות לפני העסקה אל עו"ד מקרקעין מנוסה.
מי זכאי להקלות מס ברכישת דירה שניה?
הקלות מס ברכישת דירה שניה מגיעות על פי החוק למספר קבוצות אוכלוסיה בישראל. בשורות הבאות נפרט אילו קבוצות זכאיות להקלות מיסוי בקניית דירה שניה, כדי שתוכלו לבדוק את זכאותכם:
משפרי דיור שמתכננים למכור את הדירה הראשונה לאחר רכישת השניה
הקלה משמעותית ניתנת למשפרי דיור, שמוכרים את דירתם הראשונה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה השניה (או 12 חודשים במקרה של דירת קבלן). במקרה כזה, ישלמו מס רכישה לפי שיעורי המס של "דירה יחידה". אלו שיעורים נמוכים יותר, ההטבה מאפשרת תכנון נכון של מועדי המכירה והרכישה.
אולי יעניין אותך – קניית דירה 20 80 >>
משפרי דיור בעלי שתי דירות שמתוכננות להימכר לאחר רכישת דירה חדשה
גם מי שמחזיק בשתי דירות ורוצה לשפר את תנאי מגוריו, זכאי לתשלום מס רכישה מופחת, בהנחה שימכור את שתי דירותיו תוך עמידה בתנאים הבאים:
- בזמן מכירת הדירה הראשונה לא קיימות ברשותו שתי דירות נוספות.
- הדירה השניה תימכר תוך 12 חודש ממכירת הראשונה ובפטור ממס שבח.
- שווי שתי הדירות גם יחד אינו עולה על 2,252,000 ש"ח.
- הדירה השלישית נרכשה בסכום השווה ל-75% לפחות מהשווי של שתי הדירות הנמכרות ביחד.
בעלי דירה שנרכשה דרך קבוצת רכישה
לעיתים חולף זמן רב מרגע רכישת דירה בקבוצה ועד למסירתה בפועל. במצב כזה הרוכש עלול למצוא עצמו כבעלים של שתי דירות בו זמנית. במקרים כאלו, בכפוף לעמידה בקריטריונים מסוימים, תתאפשר רכישת הדירה השניה בהטבות מס של "דירה יחידה". למשל, אם חלפו 4 שנים מיום הרכישה בקבוצה וטרם החלה בניית הפרויקט או שהבנייה מתעכבת משמעותית מסיבות שאינן תלויות ברוכשים.
מי זכאי לקבלת פטור ממס רכישה עבור רכישת דירה שניה?
פטור מלא ממס רכישה יינתן לרוכשים דירה שנייה, בתנאי שימכרו את דירתם הראשונה בתוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה השנייה. אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, מרווח הזמן למכירה הוא 12 חודשים ממועד מסירת החזקה.
בנוסף, נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה זכאים לפטור חלקי ממס רכישה, ומשלמים מס בשיעור 0.5% בלבד, עבור דירה שניה. ההטבה ניתנת למימוש פעמיים בחייהם, והיא חלה גם על מכירת קרקע, אך רק ביחס לדירה אחת המשמשת למגורי הזכאי בלבד.
על בסיס זה, הזכאים יכולים להגיש גם בקשה לקבלת החזר מס רכישה דירה שניה.
תכנון מס לפני רכישת דירה שניה – איך תתאימו אותו ליכולת הפיננסית שלכם?
כדי להימנע ממצב של נטילת הלוואות ומשכנתאות מעבר ליכולת הפירעון השוטפת, חשוב לערוך תכנון מס מוקדם ולהתאים את העסקה ליכולתכם הכלכלית.
5 המלצות חשובות לתכנון מס אפקטיבי
תכנון מס אפקטיבי לקראת קניית דירה שניה יכול לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים מאוד. חמשת הצעדים הבאים יעזרו לכם לבצע תכנון מס יעיל לקראת עסקת הרכישה שלכם:
- בדקו את העלויות וההוצאות הישירות הצפויות במסגרת העסקה – מחיר הרכישה, אגרות והיטלים, שכר טרחת אנשי מקצוע וכדומה.
- השוו את הכנסותיכם הפנויות אל מול גובה החזר המשכנתא אותה אתם מתכננים לקחת.
- נתחו את משך תקופת אחזקת הנכס הרצויה לכם, ואת המיסוי הצפוי בטווח זה. שקלו את העלויות הכרוכות במכירת הנכס בשלב מוקדם יחסית.
- בחנו את ההטבות והפטורים בהם אתם עשויים לזכות, בהתאם למאפיינים האישיים שלכם.
- התייעצו עם עו"ד מקרקעין שיעריך את כדאיות העסקה ויסייע לכם לבנות תוכנית פעולה אופטימלית.
בקצרה, תכנון מוקדם יאפשר לכם למצות את ההזדמנויות בשוק הנדל"ן, תוך שמירה על היציבות הכלכלית שלכם לאורך זמן.
איך קונים דירה שניה? וכל מה שכדאי לדעת על התהליך של רכישת דירה שניה
תהליך רכישת דירה שנייה כולל מספר שלבים מרכזיים שכדאי שתכירו:
- איתור נכס מתאים: ביצוע סקר שוק מקיף, השוואת מחירים, בחינת נתוני הנכס ופרטי הסביבה.
- בדיקות מקדמיות: עיון בנסח רישום עדכני (נסח טאבו ודומיו), בחינה פיזית יסודית של הנכס, איתור חובות, שעבודים או מגבלות ועוד.
- בדיקת כדאיות כלכלית: ניתוח עלויות רכישה, מיסוי, מימון ותשואה צפויה על ההשקעה.
- חתימה על חוזה מכר: ניסוח קפדני של תנאי העסקה, בדיקת מסמכים וקבלת ייעוץ משפטי.
- ביצוע התשלום: תשלום מקדמות, העברת תשלומים במועדים הקבועים בחוזה ורישום זכויות על שם הרוכש.
- קבלת החזקה בדירה: לאחר שהתמורה נמסרת למוכר, הרוכש מקבל את המפתחות לנכס לידיו.
מהי ההגדרה של דירה שניה בחוק המקרקעין?
חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירה שניה" כדירה שבבעלות הרוכש, מעבר לדירת המגורים העיקרית המשמשת למגוריו. כלומר, כל דירה מעבר לדירת המגורים היחידה נחשבת לדירה שנייה או נוספת, גם אם לא מתגוררים בה בפועל ואף אם הושכרה לאדם אחר.
חשוב להדגיש כי דירה המשמשת לצרכים עסקיים, כגון: משרד, חנות או מחסן, אינה מוגדרת כ"דירה" ולכן, אינה נכללת במניין הדירות של בעליה.
שאלות נפוצות
להלן שאלות נפוצות שמתעוררות בקרב רוכשי דירה נוספת לעיתים קרובות:
האם אפשר לקבל משכנתא עבור קניית דירה שניה?
בהחלט ניתן לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה שניה. יחד עם זאת, נכון להיום, בנק ישראל מגביל את אחוז המימון בהלוואה לרכישת "דירה להשקעה" (שאינה משמשת למגורי הלווה) לשיעור של עד 50% משווי הנכס.
תנאים נוספים לאישור המשכנתא:
– הוכחת כושר החזר מספק, המביא בחשבון את כלל החובות וההתחייבויות של מבקש ההלוואה.
– רישום משכנתא על הדירה הנרכשת לטובת הבנק (שעבוד).
– המצאת הון עצמי ראשוני בשיעור של 50% לפחות מערך הנכס.
– עמידה במגבלות נוספות של המערכת הבנקאית: גיל הלווים, מטרת הרכישה, בטחונות נוספים ועוד.
האם כדאי לעשות משכון דירה עבור קניית דירה שניה?
שעבוד דירה קיימת כבטוחה למשכנתא חדשה לטובת רכישת דירה נוספת, עשויה להגדיל את סכום ההלוואה שתאושר ולשפר את תנאיה. עם זאת, חשוב לשקול בזהירות צעד זה, המגדיל את סיכון ברמת המינוף הפיננסי. הימנעו מלקיחת משכנתא בהיקף העולה על יכולת ההחזר הסבירה שלכם, שכן מצב של חדלות פירעון עלול לסכן אתכם באובדן של הדירה המשועבדת, מעבר לדירה הנרכשת.
האם ניתן לבצע קניית דירה שניה ללא הון עצמי?
המציאות מלמדת כי רוב העסקאות בשוק הנדל"ן דורשות השקעה התחלתית של הון עצמי. עם זאת, לעיתים ניתן לגייס מקורות מימון אלטרנטיביים ולצמצם את סכום ההון העצמי הראשוני הנדרש להשקעה, בדרכים כמו ניצול פיקדונות וקרנות השתלמות שהגיעו למועד הפירעון, שעבוד נכס אחר שבבעלות הרוכשים או נכסי בני משפחה, בקשת הלוואות חוץ בנקאיות ועוד.
האם מומלץ לקנות דירה שניה?
ההחלטה לקנות דירה שנייה היא אישית ותלויה במגוון נתונים:
– יכולת כלכלית ועתודות הון עצמי לטווח ארוך.
– מידת המוכנות לקחת סיכון פיננסי.
– צרכי המגורים של בני המשפחה.
– ציפיות לתשואה והערכות לגבי תנודתיות בשווי הנכסים בעתיד.
– שיקולי מיקום, שימוש עתידי בנכס וגמישות תעסוקתית.
חשוב לבחון בקפידה את העלויות הנלוות לרכישה ולאחזקה, אל מול הפוטנציאל לייצר הכנסות משכר דירה. בנוסף, כדאי לבחון את האלטרנטיבות להשקעה הזמינות לכם ואת פוטנציאל הסיכון והתשואה שלהן.
לצורך זה יש להתייעץ עם עו"ד נדל"ן שיוכל לספק לכם נקודת מבט אובייקטיבית ולעזור בתהליך קבלת ההחלטות.
כמה יעלה לכם ליווי עורך דין מקרקעין בעסקת קניית דירה שניה?
שכר טרחת עו"ד מקרקעין בעסקת דירה שנייה, משתנה בהתאם למחיר הרכישה, מורכבות העסקה, הצורך בליווי מול הבנק וגורמים נוספים. ההמלצה המקובלת של לשכת עורכי הדין מדברת על שכר טרחה מינימלי הנע בין 0.5% ל-1.5% משווי העסקה, בתוספת מע"מ.
אך יש לבחון את היקף השירותים המוצע, את ותק ומוניטין המשרד, ולערוך השוואה בין מספר הצעות מחיר.
כדי לסבר את העין, שירותי עו"ד בתהליך קניית דירה שניה כוללים לרוב:
- בדיקת נסח טאבו וצו רישום הבית המשותף.
- ניסוח והגהה של חוזה המכר על נספחיו.
- הגשת בקשה להיתר העברת זכויות, במידת הצורך.
- ייצוג בשלבי המשא ומתן, חתימת החוזה ומסירת החזקה.
- טיפול ברישום הערת אזהרה והזכויות בטאבו.
- תשלום מיסים ואגרות לרשויות המס.
ככל שהתיק מורכב יותר ודורש השקעת זמן רבה יותר מצד עורך הדין המייצג אתכם בעסקה, כך צפוי שכר הטרחה לעלות, אך חשיבות הייצוג המשפטי בעסקה להבטחת האינטרסים שלכם כקונים, היא גבוהה מאין כמוה.
לסיכום
במדריך זה ראינו כי רכישת דירה שניה כרוכה בשורה של שיקולים כלכליים, משפטיים ומיסויים, שיש להביא בחשבון. לכן כדאי להתייעץ עם גורמים מקצועיים שיסייעו לכם לבחון את העסקה שעל הפרק ולהגיע להחלטה הנכונה ביותר עבורכם.
משרד עו"ד YLaw ישמח לכוון אתכם וללוות אתכם כבר משלב הבירורים הראשוניים לגבי כדאיות העסקה, לסייע לכם בביצוע תכנון מס אופטימלי לרכישת דירה שניה ולייצג אתכם לאורך כל שלבי העסקה הנוספים, עד השלמתה בהצלחה.
צרו איתנו קשר כבר עכשיו, ותהנו ממענה אישי המותאם לצרכים הפרטניים שלכם.
