קניית דירה יד שניה – המדריך הזה יחסוך לכם!

בשעה טובה אתם מעוניינים לקנות דירה יד שניה, מצאתם את הדירה שאתם חולמים עליה, שוחחתם עם המוכר ואף כבר סיכמתם על המחיר – זוהי רק ההתחלה!

את התהליך המרגש והמורכב הזה מומלץ לעבור עם עורך דין מקרקעין מקצועי, שיידע לטפל עבורכם בכלל שלבי הרכישה, אל מול כלל הגופים הרלוונטיים בעסקה וייתן לכם חוויה טובה ונעימה במעמד מרגש זה. 
בדיוק לשם כך, צרו קשר לקביעת פגישת ייעוץ עם משרד עורכי דין YlawEstate, ללא התחייבות. 

אם אתם רוצים להבין איך עובד תהליך קניית דירה יד שנייה, כתבנו עבורכם מדריך מקיף הכולל כל מה שחשוב לדעת בנושא וממה להיזהר!
בואו נתחיל.

הבנת התהליך

בבואכם לרכוש דירה יד שנייה, עליכם להבין כי ישנו תהליך, ובו שלבים שונים, החל מייעוץ והסבר לגבי מה צריך לעשות וכלה בשלבי ביצוע כאלו ואחרים, כגון: 

• בדיקת המוכרים
• בדיקת הנכס והבעלות עליו
• הכנת החוזה
• יצירת משא ומתן עם המוכר
• דיווח לרשויות המיסים על העסקה
• רישום הערת אזהרה
• בדיקת משכונות על הנכס ודאגה להסרתם עד למסירת הנכס לרוכשים נקי משעבודים ופנוי מכל חפץ.
• ועוד!

שיחת ייעוץ עם עו"ד מקרקעין תחסוך לכם זמן, כסף והרבה עוגמת נפש!

תהליך רכישת דירה הינו תהליך ארוך ומחייב בדיקות קפדניות וטיפול של עורך דין מקרקעין שמומחה ומתמקצע בדיוק בסוגיות כגון: 

• הונאות נדל"ן
• מיסי מקרקעין
• מציאת חריגות בנייה
• הוכחת בעלות על הנכס 
• ועוד

החשיבות בלקיחת עורך דין מקרקעין לטפל בהליך רכישת הדירה הינה גדולה מאוד, היות שעוד לפני התחייבות וחתימה על חוזה המכר, עורך הדין יוכל לבדוק את העסקה על טיבה ואת מהימנותה – כל זאת בטרם התחייבות לעסקה, כדי לא ליפול בפח ולרכוש דירה שיש בה בעיות שיהיה קשה לפתור או אפילו יסבכו את הרוכשים בפליליים. 

צרו קשר עוד היום עם משרד עורכי דין YlawEstate, כדי שתוכלו לקבל ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ולהבין בפני מה אתם עומדים, איך לעשות את זה נכון וממה כדאי להימנע.

הגדרת תקציב (כולל עלויות נלוות ברכישת דירה יד שנייה)

בעת רכישת דירה, הרוב הגדול של הרוכשים מסתייעים בלקיחת משכנתא מהבנק המלווה שלהם. פרט למשכנתא שמחושבת על ידי הרוכש כחלק משווי הדירה, לפי הסכום שהוסכם במשא ומתן מול המוכר. 

עם זאת, ישנן שלל עלויות נוספות, בין אם קטנות יותר או בין אם גדולות יותר, בתוך הליך רכישת הדירה ועל הרוכשים לדעת אותן מראש – בכדי להגדיר לעצמם תקציב מדויק ואמיתי, נכון לכלל ההוצאות שעליהם להוציא במסגרת הליך זה.

ראשית, מעבר לשווי הדירה עצמה, יש להוסיף לחשבון את הרכיבים הבאים:

• שכר טרחה של עורך דין קניית דירה המלווה והמטפל בעסקה.
• מס רכישה – זהו המס המוטל על הרוכש בעת רכישת דירה. עם זאת, ישנם מקרים בהם הרוכש יהיה פטור ממס רכישה. לרוב, דירת מגורים ראשונה תהיה פטורה מתשלום מס רכישה, כפי שנראה בפירוט ובהרחבה בהמשך המאמר.
• אגרות למיניהן – הליך רכישת הדירה מלווה באגרות קטנות יחסית למיניהן, כגון: אגרת רישום הערת אזהרה בטאבו, הוצאות נסח טאבו לבדיקת סטטוס הנכס וכדומה.
• שיפוצים – מי שמעוניין (או צריך) לשפץ את הנכס הנרכש.
• שמאי מקרקרעין – שיגיע לנכס ויבדוק אותו בהתאם לתוכנית המוצגת בעירייה. שמאי המקרקעין יכול לבדוק אם ישנן חריגות בנייה בנכס – מה שעלול להכניס לצרות ולסבך בפליליים את הרוכשים. מכאן גם חשיבותו הגבוהה של שמאי מקרקעין בעסקה.

רק לאחר הידיעה והשקלול של כלל הוצאות אלו, יכולים להגדיר הרוכשים לעצמם תקציב מדויק ונכון לרכישת הדירה ולא רק את שווי הנכס עצמו כפי שסוכם מול המוכרים.

תכנון מס

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963 קובע חובת תשלום מס רכישה על רוכש דירה ויחד עם זאת קובע תשלום מס מכירה והיטל השבחה על המוכר.

מס רכישה הוא מס יחסי שמחושב על פי שני פרמטרים: האחד, מחיר הנכס ואילו השני הוא מדרגות מס הרכישה שנקבעות על ידי המדינה. אחוזי מס הרכישה נעים מ 0% ועד ל- 10%. מדרגות המס מושפעות מהשאלה האם הרוכש הוא בעלים של דירה יחידה. 

מי שיערוך עבור הרוכש את חישוב מס הרכישה עורך דין המקרקעין שילווה את הרוכש בעסקה ויוכל לייעץ לו האם העסקה משתלמת או לא.

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה ואחוזי המס ישתנו בהתאמה להאם הרוכש מחזיק בדירת מגורים יחידה או שזוהי דירתו השנייה.   

בדיקת תזרים

בדיקת תזרים התשלומים של הרוכש על הנכס הינו חשוב ביותר ובעיקר חייב להיות מדויק. בדיוק במקרה זה חשוב לציין את ערכה וחשיבותה של בדיקת שמאי מקרקעין את הנכס. שהרי, על פי שווי הדירה בהתאם להערכתו, ייתן הבנק את אחוזי המשכנתא. 

לדוגמא אם הנכס יוערך על ידי השמאי בשווי של 1,200,000 ש״ח ואילו הרוכש חשבת ששוויו של הנכס עומד על 1,500,000, בסופו של דבר הוא יקבל מהבנק 75% מהערכת השמאי ולא מהסכום שהוא שיער על שווי הדירה. מכאן, שבניגוד לתזרים שהרוכש תכנן, התזרים הופך להיות שונה לגמרי ולרוכש יהיה חסר כסף לרכישת הדירה – מה שמעמיד את הרוכש בבעיה גדולה. 

במקרה הגרוע ביותר של בעיית תזרים, ייאלץ הרוכש לבטל את העסקה ולשלם פיצוי של 10% כפי שנהוג בד״כ. 

בדיקת מימון (אישור עקרוני לקבלת משכנתא או הלוואות)

בשל מחירי הדירות היקרים מנשוא, רוב רובם של רוכשי הדירות מסתייעים בלקיחת משכנתא מבנק מלווה. ראוי לציין, כי בכל הסכם מכר סטנדרטי כלול סעיף שאומר כי עצם העובדה שהרוכש לא יקבל אישור לקבלת המשכנתא מהבנק בסופו של דבר – אינו מזכה אותו בביטול חוזה המכר. יצוין, כי פרט למצב בו הבנק יכול שלא לאשר את המשכנתא בכלל, הוא יכול לאשר סכום מסוים, נמוך בהרבה יותר מהמבוקש – מה שלא יעזור לרוכש ברכישה בכל מקרה, בייחוד אם אין לו מהיכן להשיג עוד מימון לדירה. 

כמובן שאף אדם לא ירצה לעמוד בפני סיטואציה בעייתית שכזו ומכאן נולד הצורך בקבלת אישור עקרוני ללקיחת משכנתא מהבנק עבור הדירה, בטרם החתימה על הסכם המכר.

אישור עקרוני ללקיחת משכנתא מהבנק ניתן כאמור על ידי הבנק, בהתאם לנתונים שיועץ המשכנתאות מטעם הבנק מקבל מהרוכש, כגון: תדפיסי חשבון מהבנק, משכורות אחרונות או אישור רואה חשבון לעצמאים וכדומה.  

חיפוש ובחירת דירה למכירה

חיפוש דירה לרכישה יכול להיות עבור רבים כמתיש או כמרתק ומרגש. ישנם שלל שיקולים שעל הרוכש לבדוק בטרם הוא רוכש את הדירה: 

• אזור
• סביבה
• תחבורה ציבורית
• קרבה למקום העבודה
• חינוך
• תקציב 
• וכדומה. 

בנוסף לשיקולים אלו ישנן העדפות לסוג הנכס: 

• דירה
• בית פרטי
• דירת גן
• פנטהאוס
• צמודי חניה ו/או מחסן 
• וכדומה. 

בסופו של דבר, קבלת ההחלטה הנכונה לגבי דירה, היא הכרת השוק היטב, בפרט את הסביבה שבה הרוכש מתעתד להתיישב. 

דירות ניתן לחפש במדורים ייעודיים לפרסום דירות, בין אם בעיתונים המודפסים, או בין אם במדורים דיגיטליים ובאתרי אינטרנט שונים של דירות יד שנייה. באתרי האינטרנט השונים קל יותר להתנהל ולערוך חיפוש מדויק יותר לצרכי ורצונותיו של הרוכש.

הבנת הסטטוס של הדירה – למי היא שייכת? מי מתגורר בה? מה מעמד הדיירים ועוד

כשמוצאים דירה שמוצאת חן בעיני הרוכש ותואמת את צרכיו ו/או את נתוניו, הגיע השלב לבדוק אודות הדירה עצמה ולבדוק אודות המוכר עצמו.

מי המוכר?

היו לא מעט מקרים עד היום, בהם מוכרים לא באמת היו בעלים של נכס אותו הם מכרו. הם הצליחו לעשות הונאת נדל"ן זו באמצעות זיוף מסמכים.

בדיקה באתרי הרשויות לפי מספר הנכס ונתוני הנכס: גוש, חלקה ותת חלקה – יאפשרו להוציא נסח טאבו ולראות את פרטי הבעלים על הנכס. 

פרט לכך, ניתן לערוך בדיקות נוספות על הנכס ועל המוכר, כמו למשל לשאול את השכנים אודות המוכר והנכס, לבקש מהמוכר לראות שובר ארנונה וכדומה. 

מי הבעלים של הדירה?

את בעלי הנכס כאמור ניתן לבדוק באמצעות הוצאת נסח טאבו מרשות המקרקעין, בהתאם לנתוניו של הנכס. אם הדירה אינה רשומה במרשם המקרקעין, אז יש להוציא מסמך שנקרא ״אישור זכויות״ מרשות מקרקעי ישראל או מאת החברה המשכנת. במסמך זה, יהיה רשום שמו המלא של הבעלים על הנכס ואת נתון זה תוכלו להשוות למוכר בפועל של הנכס. 

אם מדובר בבעלים של הכנס מתוקף ירושה, יש לוודא ולאמת זאת באמצעות בקשת צו ירושה או ירושה. ניתן אף לבדוק פרטים על המוכר ברשתות החברתיות או בכל דרך חוקית ואתית שתוכל לסייע בקבלת מידע אודותיו.

בדיקת עלות הדירה

את עלות הדירה ניתן לבדוק במספר דרכים. ניתן להיכנס לאתר של רשות המיסים ושם לראות את דיווח העסקאות שבוצעו באזור בו הרוכש עתיד לרכוש את הנכס ולחפש עסקאות דומות לנתונים של הנכס בו הוא מעוניין. כך ניתן להשוות את מחיר הדירה למחירי השוק בעסקאות דומות. 

האם הדירה עדיין תחת תנאי משכנתא, הלוואות וכדו'

תפקידו של עורך דין מקרקעין בעסקת מכר דירה, היא לבדוק בעבור הרוכשים האם יש על הנכס הנמכר:

1. הלוואות למיניהן
2. שעבודים
3. משכנתא
4. צווי מניעה
5. עיקולים כאלו ואחרים. 

עורך הדין בודק את הנושאים הללו בתשאול בא כוח המוכר וכמובן על ידי הוצאת נסח טאבו מעודכן מרשות המקרקעין, בו מצוינים שעבודים אלו ומי הממשכן.
בנוסף, ניתן לבקש מהמוכר נסח מרשם המשכונות כדי לוודא שהשעבודים סולקו – זאת בשלב מאוחר יותר, לאחר שהצדדים חתמו על הסכם המכר והסדר התשלומים על הדירה החל. המשמעות לבדיקת השעבודים, ההלוואות והמשכונות שיש על הנכס, על ידי עורך דין המקרקעין שמלווה את הרוכש, הינה גבוהה וחייבת להיות מדויקת, כדי שהמוכר יעביר לרוכש דירה נקייה מכל שעבוד.

מי מתגורר בדירה?

ישנה החובה לבדוק מי מתגורר בדירה בטרם החתימה על החוזה – האם מדובר בבעלים הרשום של הדירה, האם מדובר בשוכר מכוח הסכם שכירות או האם מדובר בכלל בפולש. 

במידה ומדובר בשוכר המתגורר בדירה, על עורך דין המקרקעין המייצג את המוכר לבקש אליו עותק מהסכם השכירות שנחתם בין המשכיר (המוכר) לשוכר ולבחון היטב את אפשרויות הפינוי של השוכר מהנכס, כי שהרוכש יוכל לקבל את החזקה לידיו ואת הדירה עצמה בפועל, כשהיא נקייה מכל אדם, שעבוד וחפץ. 

ייתכן אף כי הרוכש קונה את הדירה למטרת השקעה ולא יתנגד לכך כי השוכר יישאר בדירה ופשוט הוא יקבל בעצמו את דמי השכירות החודשיים מהשוכר. 

את כל זאת על עורך דין המקרקעין לוודא עם לקוחו הרוכש ולדאוג לפעול בהתאם לצרכיו.

מה מעמד הדיירים?

מעמדו של שוכר בנכס הוא מעמד חוקי, כל עוד הוא עומד בתנאי הסכם השכירות שנחתם עמו מול המשכיר, הבעלים של הנכס. אי לכך ובהתאם לזאת, יש לבדוק היטב את סעיפי חוזה השכירות ולבדוק האם הם מתיישבים עם עסקת מכירת הדירה לרוכש. 

לדוגמה, במידה ויש אדם שפלש לדירה, היינו, עושה שימוש במקרקעין שאינו שלו וללא כל רשות מבעלי הקרקע – מסיג גבול. להבדיל ממעמדו של שוכר מול המשכיר, ברור כי הפולש נמצא במקרקעין בכוח ובכפיית עצמו על בעלי הנכס, היות שהוא שם ללא רשות. לפולש בעיקרון אין כל מעמד חזק בנכס ואילו אם לא עברו 30 ימים מפלישתו לנכס, סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע כי בעלי הנכס יכולים לפנות את הפולש תוך הפעלת כוח סביר. 

לאחר 30 ימים מהפלישה, לא יוכל כבר בעלי הנכס להפעיל כוח סביר בכדי לפנות את הפולש ויצטרך להסתייע במשטרת ישראל.  

בדיקת תנאי פינוי הדירה

במידה ומדובר בשוכר בדירה, יש לבדוק את סעיף הפינוי שקיים לו בהסכם השכירות ולראות האם ניתן לפנותו על פי הסכם השכירות, בטרם המוכר מקבל לחזקתו את הדירה. אם השוכר מסרב לפנות את הדירה, יש להוסיף בהסכם המכר סעיף שמחייב את המוכר להגיש תביעת פינוי כנגד השוכר ולדאוג בערבויות שונות לכך שהוא יפונה. 

במידה ויש פולש בדירה, הליך הפינוי יכול להיות סבוך, אך מחייב, היות שפולש הינו מסיג גבול ועושה שימוש בקרקע שאינו שייכת לו. 

איך תבדקו אם יש חשד לעוקץ

לצערנו הרב ישנן לא מעט הונאות נדל״ן. בחלק מהמקרים הדירה תשמש ככיסוי לביצוע העוקץ עצמו. מספר דוגמאות לכך הן: 

• הצגת מחיר נוח יחסית לנכס
• יצירת לחץ על הרוכש לרכוש
• לחץ להעברת הכספים באופן מיידי ובהול
• פריסת תשלומים קטנה יותר
• הצורך בבקשת מזומנים
• החסרת מסמכים שנדרשים להיות מסופחים למסמכי העסקה
• חוסר רצון לחתום על מסמכים מסוימים
• ניסיון להימנע מלחתום על חוזה מכר ולבקש את סגירת העסקה בעל פה – מה שמנוגד לחלוטין מסעיף 8 לחוק המקרקעין, אשר דורש במקרקעין את דרישת הכתב כדי שהעסקה תיכנס לתוקף.
• ועוד!

כדי להבין אם עומד בפני הרוכש עוקץ נדל״ן, עליו להיות ערני וחד כדי לזהות סימני אזהרה אלו ואחרים. 

4 הונאות נדל״ן נפוצות

1. מכירת דירה על ידי התחזות לבעלי הדירה – הבעלות על הנכס תזויף על נסח טאבו שהמזייף הנפיק וערך את המסמך. אם עורך דין המקרקעין של הרוכש יידע שעליו להנפיק אחד בעצמו ולראות בדיוק את הרשומות במערכת רשות המקרקעין, יוכל לעלות על הזיוף בין היתר. הנוכלים הגדולים בתחום יכולים אף להרים ממש הפקה על הנוכלות הזאת ולגייס צוות שלם של אנשים שישתפו איתם פעולה וברגע הראשון שהם יקבלו מקדמה גדולה עבור הדירה, הם לפתע ייעלמו. ✨
2. מכירת נכס שלא מיועד למגורים – במקרה זה המוכר יציג לרוכש דירה שאינה מיועדת למגורים, כגון: מחסן או נכס מסחרי בייעודו. גם את זה ניתן לבדוק בנסח הטאבו או במחלקת ההנדסה והעירייה.
3. ביצוע עסקאות נוגדות – ביצוע עסקאות נוגדות על ידי המוכר מתכוונת לכך כי המוכר ימכור את אותו הנכס לשני צדדים שונים במקביל. הוא יחתום על הסכם מכר עם שני רוכשים שונים וינסה להרוויח כסף על הנכס פעמיים. במקרה כזה, באה לידי ביטוי החשיבות הגבוהה בבדיקת נסח טאבו בתחילת העסקה, סמוך לחתימה על החוזה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש באופן מידי לאחר החתימה על החוזה. ברגע שבו ינסה המוכר למכור את הנכס בשנית במקביל, עורך הדין של הרוכש השני יוכל לראות בנסח טאבו הערת אזהרה למכירת הנכס לטובת צד אחר ולא ייתן ללקוחו להשלים את העסקה עם המוכר הנוכל.
4. מכירת דירה של ערירים וקשישים בהונאה – נוכלים מוצאים קשישים וערירים שיש להם דירה בבעלותם ומפעילים עליהם דרכים מניפולטיביות ושכנועים להעביר את הדירה על שמם ואז הם יכולים לעשות בנכס כל העולה על רוחם.

ברגע שאתם שוכרים עורך דין עבור קניית דירה יד שניה, אתם מבטחים את עצמכם מול כל אלו ועוד! עורך דין מקרקעין מומלץ יודע לזהות עוקץ מקילומטרים וידע להזהיר אתכם מהמוכר הרמאי.

בדיקות מקדימות לקניית דירה – בדיקת רישום הדירה מול מוסדות המדינה השונים

ישנן בדיקות מקדימות, שחלקן אף צוינו לעיל, אשר הכרחיות לביצוע בטרם רכישתו של הנכס. להלן נמנה את המרכיבים אותם יש לבדוק:

בדיקת משכון

משכון הוא שעבוד של נכס כלשהו, המשמש כערובה לחיוב של חייב. המשכון נרשם ומתעדכן לאחר ביצועו ברשם המשכונות. רשם המשכונות הוא מוסד מדיני, במסגרת רשות התאגידים, בו ניתן לבדוק מידע על משכונות שנרשמו לפי דין על נכסים. המשכון ייכנס לתוקף רק לאחר רישומו ברשם המשכונות. יש להוציא דוח משכונות על הדירה המיועדת לרכישה ולבדוק בדיוק אלו משכונות יש עליה. 

חשוב לציין! 

אם הרוכש הפוטנצילאי לא ערך בדיקה אצל רשם המשכונות על הנכס ולא דאג שבמידה ויש משכון המוכר ידאג להסירו – הוא לא יוכל לבוא בטענות כלפי הבנק במידה וירצה לממש את המשכון על הנכס.  

בדיקת רישום בטאבו

בדיקת משכונות על הנכס דרך רשם המשכונות הוא דבר הכרחי ומחייב. עם זאת, אין זה מספיק וישנה החובה כמובן להוציא נסח טאבו מרשות המקרקעין על הנכס המיועד לרכישה ולבדוק גם בנסח זה אלו הערות רשומות על הדירה: הערות אזהרה למיניהן, שעבודים, משכונות, הפקעות, צווי מניעה ועוד. 

באמצעות נסח הטאבו ניתן לראות האם ישנו ניסיון מטעם המוכר ליצור עסקאות נוגדות ולמכור את הדירה לשני רוכשים שונים במקביל. דרך לגלות את זה היא באמצעות קיומה של הערת אזהרה לטובת אדם אחר על הדירה.

בדק בית – בדיקת פיזית של הדירה בליווי בעל מקצוע או מהנדס

בדיקת דירת יד שנייה לפני רכישתה נדרשת על ידי בעל מקצוע מתאים לכך, כמו שמאי או מהנדס. בבדיקה זו יוכל בעל המקצוע לבדוק האם אין בנכס בעיות נסתרות כלשהן, הוא יוכל לבדוק את תיקי התחזוקה והשמירה, הוא יוכל לבדוק גם האם יש חובות על הנכס ולאמוד גם את שווי הנכס ביחס לנכסים דומים אחרים בסביבת הנכס, כאשר הערכתם זו כוללת גם התחשבות בשינויים ותכנונים עתידיים שיש אפשרות שישפיעו על שווי הנכס בעתיד. בדיקה פיזית שכזו בבית תגרום לרוכש להיות מודע לבעיות, במידה וישנן, ולא להיכנס לעסקה במצב שכזה. בדיקה כזו יכולה לחסוך לרוכש כסף רב ובעיות אפשריות בעתיד.  

בדיקת הבניין והיתרי בנייה

יש באפשרותו של עורך דין המקרקעין לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תדפיס מידע תכנוני אודות ייעוד הקרקע, השימוש המותר בה, הזכויות הקשורות בנכס ואת התוכניות שחלות עליו – במידה וקיימות. לפי תדפיס מידע זה ניתן למעשה לראות האם זכויות הבנייה של הנכס נוצלו במלואן או שעדיין ישנן זכויות בנייה בנכס לניצול. 

דעו מה מחכה לכם בעתיד

על פי תכנית תכנונית זו ניתן לבדוק אף את ייעודם של הקרקעות הסמוכות לנכס ואם הן אינן בנויות, ניתן לבדוק מה מיועד להיבנות עליהן – מה שיכול להשפיע בסופו של דבר גם כן על שיקוליו של הרוכש. שהרי, ישנו משקל בשיקול הדעת של הרוכש אם מתוכנן להיבנות על שטחים אלו מרכזים מסחריים, מחסנים לוגיסטים, בניינים רבי קומות, גינות, מבני ציבור למיניהם, כבישים כאלו ואחרים, תחנות דלק וכדומה.

בנוסף, אם לדירה מוצמד גג, יש לבדוק האם יש לרוכש זכויות בנייה בגג ומהי חלוקת הזכויות בגג בינו לבין יתר הדיירים, דהיינו, האם הן שייכות לרוכש בלבד או שמא מתחלקות בחלקים מסוימים בין יתר דיירי הבניין.

פרט לעורך דין המקרקעין, את בדיקות אלו יוכל לבצע שמאי מקרקעין או מהנדס.

בדיקת שמאי מקרקעין

בטרם רכישת נכס כדאי לבדוק שאין בו חריגות בנייה. היות שעורך דין למקרקעין לא יודע או לא מתפקידו לבדוק על פי תוכניות הבניין האם ישנן חריגות כלשהן בנכס, יש להסתייע בשמאי מקרקעין בעסקת הרכישה. שמאי המקרקעין יבדוק האם הנכס תואם להיתרי הבנייה הקיימים וישלול חריגות שלא כדין. 

בנוסף, שמאי מוסמך יוכל להעריך את שווי הנכס גם בהתאם לזכויות בנייה עתידיות – מה שלא כלול במכירת הנכס לעיתים על ידי המוכר.

נקודה חשובה נוספת, היא הערכת שווי שיפוצים במידה והרוכשים ירצו לבצע בדירה לאחר רכישתה. השמאי יוכל לומר להם בכמה יעלה להם ערך או שווי הדירה לאחר השיפוץ וכל יוכלו הרוכשים לעשות את החשבון שלהם, בטרם הרכישה ולא אחריה.  

הערכת עלויות 

מעבר למחיר הנכס עצמו, אשר מושג גם בסופו של דבר במשא ומתן בין הצדדים, ישנן עלויות נוספות שעל הרוכש לחשב ולהיות מודע להן:

• מס רכישה – כאשר קונים דירה, יש לשלם עליה מס רכישה. גובה מס הרכישה שתצטרכו לשלם ישתנה בהתאם ל"סטטוס" שלכם (זוג צעיר? משקיע נדל"ן? דירה ראשונה? דירה שנייה?), ובמקרים מסוימים, ייתכן ואפילו תהיו זכאים לפטור ממס רכישה.
• דמי תיווך מקרקעין – במידה והנכס הושג בסיוע של משרד תיווך/מתווך, תהיה זכותו לקבל דמי תיווך בעבור העסקה. דמי תיווך יכולים להגיע לעד 2% מעלותו של הנכס. האחוזים נקבעים בהתאם למידת ואופן פועלו של המתווך בעסקה ונתון למשא ומתן עם הצדדים.
• שכר טרחת עורך דין – שכר טרחת עורך הדין עבור הטיפול בעסקת המכר (לא כולל אגרות, ההיטלים ויתר העלויות החיצוניות הנלוות שיש לשלם במהלך הטיפול), תעמוד על 0.5% ל- 1% משווי מחיר המכירה של הדירה.
• מימון משכנתא – מי שלא רוכש את הדירה כולה במזומן והון עצמי שיש לו, יצטרך לקחת משכנתא מהבנק. פתיחת תיק משכנתא כרוכה בעלויות נלוות לפתיחת התיק, כולל ריבית המתווספת לסכום המשכנתא. כמו כן, הצדדים יכולים להחליט שהם רוצים להיעזר ביועץ משכנתאות שעלות הסיוע בו עולה בין 3,000 ל- 8,500 בערך.
• שיפוץ הנכס – אם הרוכשים מעוניינים לערוך שיפוץ בנכס טרם כניסתם לדירה, הם צריכים להביא קבלן שיפוצים מומחה שייתן להם הצעת מחיר בהתאם לתקציב שיש בידם לצורך כך. מחיר השיפוץ יהיה כמובן יקר יותר ככל שהשיפוץ יקיף יותר חלקים בדירה ויכלול גם החלפת ציוד, כגון כלים סניטריים, מטבח וכדומה.
• עלויות הובלה – על הרוכשים לקחת בחשבון גם עלויות כמו הובלה. עליהם להיוועץ עם חברות הובלה שונות ולקבל הצעות מחיר להובלה, בהתאם לכמות הארגזים והריהוט שהם מתכוונים להעביר.
• עלויות נוספות שונות – כגון ריהוט הבית והתאמתו לרוכשים, מוצרי חשמל, ביטוחים (מבנה ותכולה), שמאי מקרקעין, מהנדס, רשויות מוניציפליות וכדומה.  

מתקדמים שלב – טרום חוזה 

בטרם החתימה על החוזה, הצדדים יסכמו ביניהם נקודות עיקריות ויצהירו על כוונתם במימוש העסקה. ישנם כמה דרכים בהן הצדדים יכולים לפעול:  

זכרון דברים כן או לא? (לא!)

זיכרון דברים הוא הסכם מקדמי לחתימת הסכם מכר למכירת הדירה, אשר מפרט את הנקודות עליהם סיכמו הצדדים ומביע מחויבות מצד הרוכש והקונה לקיים את עסקת המכר. בעיקרון פסקות שונות שניתנו על ידי בית המשפט קבעו כי הפרת זיכרון דברים אינו בעל משקל זהה לשל הפרת חוזה מכר. 

עם זאת, הפרת זכרון דברים כתוב כן יכולה להוביל לתביעה בשל ההפרה. ההמלצה היא להימנע מלחתום על זכרון דברים בעסקת מכר דירה, משום שזהו הסכם מקדמי ביותר, עוד בטרם הבדיקות המקדימות שאמור לעורך דין המקרקעין של הרוכש. 

במידה ובבדיקות אלו יימצא כי הנכס אינו ראוי לרכישה או אינו עומד בציפיותיו/תנאיו של הרוכש, הקונה יהיה חשוף לתביעה מהמוכר על הפרת זיכרון הדברים ויצטרך לשלם למוכר פיצוי – מיותר לחלוטין!

הסכם תשלומים

הצדדים צריכים לסכם הסדר תשלומים בעסקת המכר. הסדר התשלומים צריך להיות כמה שיותר נוח והוגן כלפי שני הצדדים בעסקה והכי חשוב, הוא לקבוע לוח תשלומים שהרוכש יוכל לעמוד בו, בהתאם לתזרים שלו. ייאמר, כי פריסה לא נכונה של התשלומים עלולה לסכן את כספם של הרוכשים.

תכנון לוח התשלומים צריך להיות מוקפד ומתוכנן בצורה נכונה, כך שתשקף את יכולתם הכלכלית לעמוד בתשלומים אלו לאורך כל תהליך העסקה עצמו, אך כמובן שיהיה מאוזן ויכלול הגנות ובטחונות משפטיים נאותים, כלפי שני הצדדים יחדיו.

גיבוש חוזה בעזרת עורך דין מקרקעין מומלץ

חתימה על חוזה

את הסכם המכר יש לערוך על ידי עורך מקרקעין מומחה ומקצועי, אשר יידע לנסח הסכם נכון ומתאים לצדדים, שבו יכלול את כלל ההגנות והביטחונות האפשריות לטובת לקוחו. הסכם המכר שמנוסח על ידי בא כוחו של המוכר, יישלח לעורך דינו של הרוכש ועורך דינו של הרוכש יצטרך לעבור על ההסכם בקפידה ולהעיר את הערותיו במידה ויהיו. 

לאחר שעורכי הדין המלווים, בהסכמתם של הצדדים, הגיעו להסכמות, אז יהיה ניתן לחתום על הסכם המכר.  

נספחים לחוזה

לכל הסכם מכר יש סט של מסמכים נלווים ״נספחים״. להלן רשימת המסמכים הנלווים להסכם המכר:

• בקשה לרישום הערת אזהרה – בדרך כלל עורך הדין מחתים את הצדדים על הבקשה לרישום הערת אזהרה כבר במעמד החתימה על הסכם המכר ויכול לצרף עותק מהבקשה להסכם המכר.
• ייפוי כוח בלתי חוזר – זהו מסמך חשוב מאוד שעליו חותם המוכר, אך ניתן לבקש גם מהקונה לחתום עליו. מטרתו של ייפוי כוח זה הוא להגן על הרוכש ולתת לעורכי הדין להמשיך ולבצע את עבודתם. משמעותו של ייפוי כוח בלתי חוזר הוא שלא ניתן לבטלו והוא תקף בכל זמן (גם לאחר מותו של החותם). הסיבה לכך היא משום שזכויותיו של הרוכש תלויות בקונה ובייפוי כוח זה למעשה שמבטיח את הרישום בטאבו בסופו של דבר על שמו של הרוכש.
• שטר מכר – במעמד החתימה על עסקת המכר הצדדים יתבקשו לחתום על שטרי מכר. מסמך זה הוא מסמך משפטי שמעיד על יצירת הזכות הקניינית באותו נכס מקרקעין. מסמך זה הכרחי ודרוש לשם רישום הרוכשים בטאבו והעברת הזכויות על הנכס לטובת הרוכש.
• טופס בקשה למתן כתב התחייבות לרישום משכנתא – זהו טופס שהמוכרים חותמים עליו למען הרוכשים, שיוכלו לקבל ולרשום משכנתא לטובת רכישת הדירה מאת הבנק המלווה שלהם.
• טופס הצהרה לדיווח מקוון למיסוי מקרקעין – את הדיווח למיסוי מקרקעין הצדדים יכולים לעשות יחדיו בדיווח משותף. כיום הדיווח יכול להיעשות בצורה מקוונת באמצעות מי מעורכי הדין של הצדדים. בטופס זה הצדדים מצהירים ומדווחים על עסקת המכר לרשויות המס.    

דברים שיש לבצע לאחר חתימת החוזה

בשעה טובה כל הבדיקות המקדימות יצאו תקינות וחתמתם על הסכם המכר מול המוכר. כעת נותרו פעולות נוספות חשובות שיש לבצע.

רישום הערה על מכר

מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, הצדדים יחתמו על בקשה לרישום הערת אזהרה ועל בא כוחו של הרוכש להגיש את הבקשה לרישום מיד לאחר החתימה על החוזה – פשוטו כמשמעו. כיום, ניתן להגיש את הבקשה לרישום הערת אזהרה באופן מקוון באמצעות עורך דינו של הרוכש או לגשת פיזית לרשות המקרקעין עם הסכם המכר החתום, לשלם אגרה ולבצע את הרישום. 

החשיבות ברישום הערת אזהרה הינה גבוהה ביותר ואף התשלום הראשון שהמוכר מקבל עבור מכר הדירה תלוי ברישומה. הערת האזהרה רושמת את הרוכשים בנסח הטאבו כמי שמצויים בהליך רכישת הדירה מהמוכר. 

דיווח לרשויות המס

כפי שציינו לעיל במסגרת המסמכים הנלווים לעסקה, יש את מסמך הדיווח למיסוי מקרקעין על העסקה, ניתן ביחד וניתן לחוד. בטופס הדיווח, הצדדים ממלאים את פרטיהם ואת הפרטים על הנכס הנמכר. הם גם צריכים לדווח בטופס האם מדובר בדירה יחידה או האם הדירה הנמכרת הועברה בירושה/מתנה וכדומה. לאחר הדיווח, יקבלו הצדדים את השומה הדרושה לתשלום במידה ויש, ויצטרכו לשלמה כחלק מחובתם במסגרת עסקת המכר.

חתימה על לקיחת משכנתא או הלוואה

לאחר החתימה על הסכם המכר, במידה והרוכשים לוקחים משכנתא בעבור רכישת הדירה, ולאחר שהם קיבלו אישור עקרוני מהבנק המלווה – הם יחתימו את המוכר על בקשה לאישור רישום משכנתא למען רכישת הדירה ויגשו לבנק המלווה לחתום על כלל המסמכים של הבנק ללקיחת המשכנתא בפועל. כמובן שבבדיקות שערכו הרוכשים בטרם ביצוע העסקה הם בחרו את הבנק שמציע את הריביות והתנאים הטובים ביותר עבורם להחזר.

מחיקת המשכנתא של המוכר (במידה וקיימת)

המוכר מאידך, מחויב למחוק את ההלוואות או המשכנתא שיש לו על הדירה. מחיקת המשכנתא או ההלוואות שיש למוכר על הדירה, נעשות לעיתים בהתאם להסדר התשלומים שלו עם הרוכש. התשלומים הראשונים בדרך כלל יהיו אלו שיכסו את ההלוואה או המשכנתא שיש למוכר על הדירה, עד למחיקתם באופן מוחלט. המוכר מחויב להעביר לרוכש דירה נקייה מכל שעבוד או משכון. 

קבלת הדירה

בשעה טובה הצדדים הגיעו לשלב מסירת החזקה בדירה ומסירת הדירה בפועל לרוכשים. הדבר מעיד על הסרת השעבודים של המוכר מהנכס הנמכר, השגת כלל האישורים לכך ותשלום כלל ההיטלים והאגרות שהיה צריך לשלם במסגרת כך.

קבלת הדירה מבחינה משפטית

כאמור, מבחינה משפטית, הדירה מוכנה למסירה בפועל לצדדים, ברגע שהיא נקייה מכל חוב, שעבוד, הלוואה או משכון שהיה למוכר על הדירה. על בא כוח המוכר להנפיק דוח משכונות מרשם המשכונות שיוכיח כי הנכס נוקה משעבודים ומשכונות, כמו כן, עליו להוציא נסח טאבו מעודכן, בו עודכנה גם כן הסרת המשכונות ו/או ההלוואות שרבצו על הדירה והיו שייכים למוכר. האישור הסופי שצריך להינתן לרוכש על ידי המוכר, הוא אישור עירייה לטאבו, אשר מעיד שהנכס נקי מחובות ארנונה, היטלי שמירה ומס שבח. בהינתן אישור סופי זה לבא כוח המוכר, יוכלו לבצע הצדדים את מסירת הדירה בפועל.     

קבלה פיזית של הדירה 🔑

בעת מסירת הדירה בפועל לצדדים, עליהם לבצע פרוטוקול מסירה לדירה. פרוטוקול המסירה הוא מסמך משפטי מחייב, אשר מפרט וכולל בחובו את מצבה של הדירה במועד מסירת החזקה בדירה בפועל לרוכש. 

פרוטוקול המסירה חשוב, משום שישנם מקרים בהם רכישת הדירה תיעשה זמן רב לפני קבלתה ומצב הדירה עלול להשתנות עד אז, כגון: 

• צבע הדירה
• בלאי
• רטיבות 
• או כל בעיה אחרת שיכולה להיווצר בזמן שבין רכישת הדירה לקבלתה בפועל. 

מכאן גם החשיבות לפרט בפרוטוקול המסירה כל פרט הכרחי ולבצע בדיקה יסודית וקפדנית של הדירה כדי לעלות על פערים ממצב הדירה בתחילת העסקה, לבין מועד מסירתה – במידה וישנם. כמובן שכל פגם שנוצר בזמן זה, יהיה באחריותו של מוכר הדירה, אך כל דבר שיקרה לאחר מועד מסירת החזקה בפועל, יהיה כבר באחריותו של הרוכש.

בנוסף, במעמד המסירה עצמה, הצדדים יבצעו החלפת שמות המחזיקים בחשבונות המים (על פי קריאת מונה אחרונה), הארנונה, חברת החשמל (על פי קריאת מונה אחרונה), גז, ועד בית וכדומה. 

בסופו של עריכתו של פרוטוקול המסירה והעברת שמות המחזיקים בחשבונות, יימסרו המפתחות באופן רשמי מהמוכר לקונה. מזל טוב! 🔑  

רישום הזכויות על הדירה מול המוסדות

רישום הזכויות בטאבו משמעו רישום הזכויות בלשכת הרישום מקרקעין. תהליך זה מסיים את עסקת המכר כולה ומציב רשמית את הרוכש כבעלים של הדירה. 

לאחר אישור בקשת הרישום שתוגש לטאבו על ידי הצדדים, ניתן יהיה להכריז על סיום העסקה. 

כמה יעלה לכם ליווי של עורך דין מקרקעין עבור קניית דירה יד שנייה?

כפי שניתן לראות מכל האמור לעיל, ליווי של עורך דין מקרקעין בעת רכישת דירה יד שנייה הינו מחייב. שכר טרחת עורך הדין יהיה בטווח של 0.5% עד 1% ממחיר הנכס שהוסכם על ידי הצדדים בעסקה. ניתן לומר בפה מלא כי זוהי אחת ההוצאות הכי חשובות ומשתלמות בעסקה.

מה תקבלו מהליווי המשפטי בתהליך של קניית דירה יד שניה

עורך דין מקרקעין מומחה ומקצועי, ילווה אתכם בעסקת המכר מתחילתה ועד סופה. במסגרת עבודתו יידע לבדוק את זהות המוכר בעסקה, את הנכס המוצע למכירה ואת הסובב לו. עורך דין המקרקעין ידאג לשמור על כספם של הרוכשים או על זכויותיהם של המוכרים ויידע לסייע ביצירת לוח תשלומים נכון בעסקה עבור הצדדים. 

עורך דין המקרקעין ילווה וינחה את הצדדים אל מול הרשויות השונות המעורבות בהליך המכר וידע לתווך בינהם ובין הצד השני על הצד הטוב ביותר – עד להשלמתה של העסקה במלואה. 

לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, צרו איתנו קשר עוד היום ונשמח לעזור.