אם גם אתם מחפשים דרך להשקיע בנדל"ן אבל תקציב הרכישה שלכם מוגבל, בטח נתקלתם באופציה של קניית דירה מפוצלת. במבט ראשון זה נשמע כמו עסקה משתלמת עם תשואה גבוהה יותר על ההשקעה, בזכות האפשרות להשכיר כמה יחידות דיור במקום אחת. אבל לפני שאתם קופצים למים העמוקים, חשוב מאוד שתכירו את כל ההיבטים של עסקה כזו.
במדריך שלפניכם נצלול לפרטים שחשוב לקחת בחשבון לפני רכישת דירה מפוצלת:
- מה בדיוק מוגדר כדירה מפוצלת על פי החוק?
- מה היתרונות והחסרונות של קניית דירות מפוצלות?
- האם זה חוקי לקנות דירה כזו?
- מה צריך לבדוק לפני הרכישה?
- ועוד
אם אתם שוקלים השקעה בדירה מפוצלת, מומלץ בחום לקרוא עד הסוף ולהתייעץ עם עו"ד לפני חתימה על חוזה כלשהו. לייעוץ משפטי מקצועי – פנו עכשיו אל משרד עו"ד מקרקעין YLaw.
מהי דירה מפוצלת על פי חוק המקרקעין?
באופן עקרוני, על פי חוק המקרקעין, דירה מפוצלת היא דירה שבמקור נרשמה כיחידת דיור אחת אבל עברה שינויים ושיפוצים שהפכו אותה למספר יחידות דיור נפרדות. לרוב מדובר על דירות שפוצלו ללא היתר חוקי, כלומר השינויים לא נרשמו בספרי המקרקעין.
כל יחידה בדירה המפוצלת כוללת לרוב מטבח, שירותים, מקלחת ומערכת חשמל נפרדים, והופכת ליחידת דיור עצמאית שניתן להשכיר בנפרד.
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה מפוצלת?
כמו בכל רכישת נדל"ן, גם בעסקה של קניית דירה מחולקת יש מספר בדיקות חובה שחשוב לבצע לפני שמתקדמים לעסקה:
- בדיקה משפטית – האם הפיצול בוצע כחוק או שמדובר בדירה ש"פוצלה בפועל" ללא אישורים? העניין המשפטי הוא המשמעותי ביותר ויש לו השלכות רבות. חובה לעבור על כל המסמכים עם עו"ד בעל ניסיון.
- מצב הדירה – מאחר ודירות מפוצלות לרוב לא נבנות כך מלכתחילה, אלא עוברות שיפוצים ושינויים, חשוב לבדוק את איכות העבודה ומצב התשתיות בדירה. מומלץ להביא מהנדס/מפקח מטעמכם כדי שיעריך את מצבה.
- מדיניות הרשות המקומית – חשוב לברר מול הרשות המקומית מה המדיניות שלהם כלפי פיצולי דירות. בחלק מהערים האכיפה בתחום מחמירה יותר, במקומות אחרים יש יותר סובלנות. ברור שעדיף לרכוש דירה באזור שבו הרגולציה "רכה" יותר.
- זכויות ורישום – בדיקה מעמיקה בטאבו ועל מצב הזכויות בנכס הכרחית. האם הבעלות "נקייה"? האם יש עיקולים או שעבודים? האם יש בעלים או יורשים נוספים? כל סימן שאלה בנושא עלול לסבך את העסקה.
- זמינות המימון – אם יש צורך במשכנתא עבור הרכישה, צריך לוודא מראש שיהיה ניתן לקבל אישור עקרוני למימון עבור הנכס הספציפי הזה. על נושא המימון נרחיב בהמשך.
מאחר שקניית דירה בכלל ודירה מפוצלת בפרט, היא עסקה כלכלית משמעותית שלא כדאי להקל בה ראש, מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין נדל"ן שמכיר את הנושא.
יתרונות דירה מפוצלת
העובדה שדירות מפוצלות מושכות הרבה משקיעי נדל"ן בשנים האחרונות, אינה מפתיעה היות ורכישת דירה מחולקת מציעה מספר יתרונות בולטים:
אפשרות להגדלת התשואה
היתרון המשמעותי ביותר הוא כמובן בהיבט הכלכלי. באותו נכס, ניתן להשכיר מספר יחידות בנפרד, ולהגדיל משמעותית את ההכנסות משכר דירה לעומת השכרה של יחידה אחת. נכון שכל יחידה תושכר במחיר נמוך יותר מיחידה שלמה, אבל הסכום הכולל של דמי השכירות מכמה יחידות יהיה גבוה יותר.
ביקוש גבוה ליחידות קטנות
דירות קטנות ויחידות סטודיו זוכות כיום לביקוש רב, בעיקר בקרב צעירים, סטודנטים, רווקים וזוגות. משמעות הדבר היא שלרוב יהיה קל יותר למצוא שוכרים ליחידות כאלו, והן יושכרו מהר יותר.
פיזור הסיכון
שכירות של מספר יחידות קטנות מקטינה את התלות בשוכר בודד. אם שוכרים דירה גדולה אחת, הסיכון הוא שאם השוכר מפסיק לשלם או יוצא, נשארים ללא הכנסה לחלוטין. עם מספר יחידות קטנות, גם אם דייר אחד מתפנה, עדיין נשארת הכנסה מהאחרים.
אופציה לשילוב של מגורים והשקעה
יש בעלי נכסים שבוחרים לגור בעצמם באחת מהיחידות ולהשכיר את השאר. כך שומרים על ההכנסה מההשכרה אבל מצד שני נהנים ממגורים בנכס עצמו. אפשר לשקול זאת כאופציה לדירת מגורים ראשונה למשל.
חסרונות דירה מפוצלת
כמו שיש יתרונות משמעותיים, כך צריך להכיר גם את החסרונות הפוטנציאליים של רכישת דירה מפוצלת. הנה הבולטים שבהם:
סיכון משפטי ורגולטורי
חלק ניכר מהדירות המפוצלות נוצרו ללא היתרים מתאימים. משמעות הדבר היא שבחלק מהמקרים ההשקעה והשכרת היחידות מהווה עבירה על החוק שחושפת את בעל הנכס לקנסות כבדים, עיכובים בהעברת הזכויות ואפילו לצווי הריסה בתרחישי קיצון.
בלאי, תחזוקה ועלויות גבוהות יותר
כשיש יותר יחידות דיור, גם העלויות של האחזקה והתחזוקה עולות. פשוט יש יותר מערכות שצריך לתחזק, ויותר תיקונים ובדיקות. בנוסף, דירה מפוצלת לרוב אינה חדשה, והשיפוץ להסבתה למספר יחידות לא תמיד נעשה ברמה הכי גבוהה – מה שעלול לייצר עוד עלויות.
ניהול מורכב יותר
ניהול של דירה שלמה המושכרת לדייר אחד פשוטה בהרבה מהתנהלות מול מספר שוכרים במקביל. כשעוסקים בכמה יחידות צריך להתמודד עם יותר תקלות, יותר טיפול בגביית תשלומים, התחשבנויות משותפות על חשבונות וכו'. המשמעות היא יותר זמן המושקע בניהול שוטף.
יחידות קטנות מאוד
לעיתים, כדי למקסם את מספר היחידות, יוצרים חללים קטנים מאוד בדירה המקורית.
חלק מהם עלולים להיות ממש על הגבול מבחינת שטח וסטנדרט המחייה שהם מאפשרים.
זה עלול לייצר מתח עם השוכרים ולהקשות על מציאת דיירים לטווח ארוך.
מחזור שוכרים גבוה
יחידות קטנות ממילא מתאימות לטווח השכרה קצר יותר. סטודנטים, רווקים, זוגות צעירים – אלו אוכלוסיות שסביר להניח שיעברו דירה יותר. שוב, המשמעות היא יותר השקעה של זמן ואנרגיה במציאת שוכרים ובהתנהלות מולם.
תקרת השבחה נמוכה יותר
תיאורטית, לנכס ששימש כבר כמספר יחידות קטנות מראש יש פחות אפשרויות "שיפור" והשבחה לעומת דירה רגילה גדולה. זה אומר שהפוטנציאל להשביח אותו ולהעלות את ערכו עשוי להיות נמוך יותר בעתיד.
איך מחשבים את עלויות המס בקניית דירה מפוצלת?
כשרוכשים נכס להשקעה, יש לקחת בחשבון את תשלום מס השבח ומס הרכישה.
במקרה של דירה מפוצלת הפטורים והזיכויים עלולים להיות מורכבים יותר. ראשית, רק אם הפיצול נעשה כחוק ואושר בטאבו, לרוב יראו בכל יחידה נכס נפרד לצורך חישוב המס.
אם הפיצול נעשה ללא אישור, המיסוי יחושב על פי שווי כל הדירה ולא לפי יחידות נפרדות.
בנוסף, מי שרוכש דירה מפוצלת לרוב לא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה המוענק לרוכשי דירה יחידה. לכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לפני רכישה כזו.
אולי יעניין אותך גם: קניית דירה מקבלן, שלא יעבדו עליכם >>
האם מומלץ לקנות דירה מפוצלת?
התשובה המקצועית היא: לא בכל מקרה. יש לשקול את הנתונים הספציפיים של כל עסקה. למשקיעים מתוחכמים ובעלי ניסיון, שרוצים להגדיל את התשואה, לעיתים זו יכולה להיות אפשרות אטרקטיבית. אך חשוב מאוד לעשות את כל הבדיקות מראש ולהבין את הסיכונים ואת המשמעויות של רכישת דירה שפוצלה. לרוכשים מתחילים או כאלו ללא ניסיון בתחום, זה פחות מומלץ.
האם ניתן לקבל משכנתא עבור קניית דירה מפוצלת?
אם הדירה פוצלה כחוק ונרשמה בטאבו ככזו, ניתן לרוב לקחת משכנתא לצורך מימון הרכישה.
אבל אם מדובר בפיצול לא חוקי, לרוב בנקים לא יסכימו לתת משכנתא.
הבנקים דורשים הערכת שמאי כתנאי למתן משכנתא, והשמאי לא יאשר דירה שפוצלה ללא היתר חוקי. כלומר, רכישת דירה כזו לרוב תצטרך להתבצע רק עם הון עצמי או מימון חוץ בנקאי.
מהן ההשלכות של דירה מפוצלת ללא היתר בניה?
ההשלכות של פיצול לא חוקי יכולות להיות מרחיקות לכת:
- קנס כספי כבד על החריגה מהיתר הבניה – גובה הקנס יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
- הרשויות יכולות להוציא צו הריסה ולדרוש להחזיר את המצב לקדמותו – מכיסו של בעל הנכס.
- אם מתגלה פיצול לא חוקי יהיה קושי לבצע העברת בעלות על הנכס בטאבו או לקבל אישורי עירייה.
- חשיפה לתביעות מצד שכנים או הדיירים בבניין על פגיעה באיכות חייהם עקב הפיצול ותוספת הדיירים.
- קשיים טכניים בתחזוקה, בהתנהלות מול הדיירים ובמקרה של תקלות בדירה.
האם זה חוקי לקנות דירה מפוצלת?
אין חוק האוסר במפורש לרכוש דירה שפוצלה, גם ללא היתר. אבל יש להבין שרוכש נכס כזה למעשה "קונה" גם את כל הסיכונים והבעיות שהוזכרו הכרוכים באחזקת דירה מפוצלת לא חוקית. כלומר, כל אחריות לקנסות, הליכים משפטיים, תביעות וכד' תעבור לרוכש החדש. לכן, ברוב המקרים עדיף להימנע מלקנות דירה שפוצלה ללא היתר.
אם יש ספק אין ספק – בתהליך קניית דירה אתם זקוקים לעורך דין לצידכם!
מכל הנאמר לעיל אתם בטח כבר מבינים כי קניית דירה מפוצלת היא לא עסקה שנכון להקל בה ראש. מדובר בביצוע השקעה משמעותית ומורכבת, עם הרבה שיקולים וסיכונים שצריך לקחת בחשבון. הדרך הטובה ביותר להימנע מכשלים ומהסתבכויות היא לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין. עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל התהליך, יידע על מה חשוב לשים דגש, יבדוק את הנכס וייעץ לכם מה כדאי ומה לא כדאי לעשות.
צרו קשר כבר עכשיו עם משרד עו"ד מקרקעין YLaw לייעוץ ראשוני – ותחסכו הרבה כסף וכאבי ראש!
