רכישת דירה מקבלן היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיינו. אחד הנושאים המורכבים והחשובים ביותר בתהליך זה הוא חישוב שטח הדירה. הבנה מעמיקה של נושא זה יכולה לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש בעתיד.
במאמר זה נדון ב:
- שיטות שונות לחישוב שטח דירה
- חובות הקבלן בהצגת שטח הדירה
- משמעות הפערים בין השטח המוצהר לשטח בפועל
- ועוד
אם אתם שוקלים רכישת דירה מקבלן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה. משרד עורך דין מקרקעין YLaw מתמחה בליווי רוכשי דירות ויכול לסייע לכם בהבנת כל ההיבטים המשפטיים בעסקה. לייעוץ משפטי מקצועי – פנו אלינו כעת.
חישוב שטח דירה לפי חוק המכר
חוק המכר (דירות) קובע כללים ברורים לגבי חישוב שטח הדירה. לפי החוק, שטח הדירה כולל את השטח שבין קירותיה החיצוניים של הדירה, כולל עובי הקירות עצמם, אך ישנם שטחים שאינם נכללים בחישוב:
- מרפסות (מקורות או פתוחות)
- גינה או חצר המוצמדות לדירה
- מחסנים
- חניות
- שטחים משותפים בבניין כמו לובי וחדר מדרגות
ברכישת דירת קבלן, חשוב לזכור שהקבלן מחויב להציג את שטח הדירה "נטו" בצורה ברורה ומדויקת, ללא תוספות של שטחים נלווים וחלקים ברכוש המשותף.
שיטות למדידת שטח דירה המקובלות בציבור
קיימות מספר שיטות מקובלות למדידת שטח דירה, וחשוב להכיר אותן כדי להבין את ההבדלים ביניהן:
השוואת שיטות מדידת שטח
| שיטה | שטח כולל | הערות |
|---|---|---|
| שטח נטו | 100 מ"ר | כולל את השטח הפנימי של הדירה בלבד |
| שטח נומינלי | 110 מ"ר | כולל חלק יחסי בשטחים משותפים |
| שטח ברוטו | 120 מ"ר | כולל מרפסות ומחסנים |
שטח נטו
זוהי השיטה המדויקת ביותר, המתייחסת לשטח הפנימי של הדירה בלבד. היא כוללת את כל השטח שבין הקירות החיצוניים, כולל קירות פנים, אך ללא תוספות כמו מרפסות או שטחים משותפים.
שטח נומינלי
שיטה זו כוללת את שטח הנטו של הדירה בתוספת החלק היחסי בשטחים המשותפים כמו חדר מדרגות. זוהי שיטת מדידה מקובלת בענף הנדל"ן, אך חשוב לשים לב שהיא מציגה שטח גדול יותר מהשטח הפנימי של הדירה עצמה.
שטח ברוטו
זוהי השיטה המרחיבה ביותר, הכוללת את שטח הנטו, החלק היחסי בשטחים המשותפים, ולעתים גם שטחים נלווים כמו מרפסות ומחסנים. שיטה זו מציגה את השטח הגדול ביותר, אך עלולה להטעות רוכשים שאינם מודעים למשמעותה.
לאור מורכבות הנושא, מומלץ לפנות לליווי של עורך דין לקניית דירה.
חובת הקבלן להצגת שטח נטו לפרטי פרטים
החוק מטיל על הקבלן חובה ברורה להציג את שטח הדירה נטו בצורה מדויקת ומפורטת. גם אם הרוכשים ראו את הדירה לפני הרכישה, זה לא יפטור את הקבלן מחובתו להציג את השטח המדויק.
הצגת השטח צריכה להיות ברורה ומפורשת בחוזה המכר ובמפרט הטכני המצורף אליו. הקבלן אינו רשאי להסתפק בהצגת תכניות בלבד, אלא עליו לציין במפורש את השטח במטרים רבועים.
חובת הקבלן להתאמה מוחלטת למידות המופיעות בתכניות המכר
לפי החוק לא ניתן להסתפק רק בהצגת השטח הנטו – על הקבלן גם להבטיח כי השטח בפועל תואם את המידות המופיעות בתכניות המכר. בתי המשפט קבעו שנדרשת התאמה מוחלטת בין המידות המוצגות בתכניות לבין המציאות בשטח, בכפוף לסטייה קטנה המותרת על פי חוק (עד 2%).
אם הקבלן לא הציג את שטח הדירה במפורש במונחי "נטו" בהסכם המכר, השטח שיקבע יהיה זה שהוצג בפרוספקט המכירה – גם אם הוא כולל שטחים נוספים.
מה המשמעות של פערים בשטח הדירה הידוע לרוכש?
פערים בין השטח המוצהר לשטח בפועל יכולים להוביל לפיצויים כספיים. החוק מתיר סטייה של עד 2% מהשטח המוצהר, אך מעבר לכך הדבר נחשב להפרת התחייבות מצד הקבלן.
במקרה של סטייה מעל 2%, הרוכש זכאי לפיצוי. גובה הפיצוי נקבע בהתאם לירידת הערך של הדירה כתוצאה מההפרש בשטח. במקרים קיצוניים, כשהשטח קטן משמעותית מהמובטח, הדבר יכול אף להוות עילה לביטול העסקה.
אם השטח בפועל קטן מהמינימום הנדרש בתקנות התכנון והבניה, הקבלן לא יוכל להסתתר מאחורי הסטייה המותרת של 2%. במקרה כזה, הפיצוי יתבסס על הירידה בערך הדירה, שעשויה להיות משמעותית יותר.
שאלות נפוצות
השאלות הבאות עולות לעיתים קרובות בהקשר לרכישת דירה מקבלן:
מהו צו מכר דירות?
צו מכר דירות הוא תקנה שנועדה להסדיר את אופן הצגת המידע על הדירה הנמכרת. הצו קובע טופס אחיד שחובה לצרף לכל הסכם מכר, ובו פירוט מדויק של שטח הדירה ואופן חישובו.
הצו נועד ליצור אחידות בענף ולמנוע בלבול וסכסוכים הנובעים משיטות חישוב שונות. הוא מחייב את הקבלן לציין במפורש את שטח הדירה במ"ר ומגדיר בדיוק כיצד יש לחשב שטח זה.
האם שטח המרפסת נכלל בשטח הדירה?
לא, שטח המרפסת אינו נכלל בחישוב של שטח הדירה נטו. יחד עם זאת, הקבלן מחויב לציין את שטח המרפסת בנפרד במפרט הטכני.
מה קורה אם גיליתי פער בשטח הדירה לאחר הרכישה?
אם גיליתם פער העולה על 2% בין השטח המוצהר לשטח בפועל, אתם זכאים לפיצוי. מומלץ לפנות מיד אל עורך דין מקרקעין שיוכל לייעץ לכם לגבי הצעדים המשפטיים הנדרשים.
סיכום
חישוב שטח דירה מקבלן הוא נושא מורכב ובעל השלכות כלכליות משמעותיות. הבנה מעמיקה של הנושא יכולה לסייע לכם להימנע מהפתעות לא נעימות ולהבטיח שאתם מקבלים את מה שהובטח לכם.
לאור מורכבות הנושא, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן. משרד עורכי הדין YLaw מתמחה בליווי רוכשי דירות ויכול לסייע לכם להבטיח את זכויותיכם ולמנוע בעיות עתידיות. אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ מקצועי ומקיף בנושא.
