תושב חוץ אשר יש בחזקתו דירה בארץ ורוצה למכור אותה, יכול לעשות זאת בהטבות מס, כגון: פטור מלא ממס שבח או הפחתה משמעותית בחישוב מס השבח.
במדריך שלפניכם נפרט:
- מי נחשב תושב חוץ לענייני מס?
- מהן הזכויות של תושב חוץ במכירת דירה?
- מתי תושב חוץ יקבל פטור ממס שבח?
- האם תושב חוץ צריך לשלם מס שבח עבור דירה בירושה?
- האם ניתן לבצע מכירת דירה תושב חוץ מרחוק?
- מהו מס ליניארי תושב חוץ?
- ועוד
עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי יוכל לבדוק עבור תושב חוץ שרוצה למכור דירה שיש בחזקתו בארץ, את כלל הבחינות המשפטיות והמיסויות הכרוכות בעסקה זו ולחסוך לו כסף רב. צרו קשר לפגישת ייעוץ ללא התחייבות עם משרד עו"ד מקרקעין YLAW ונשמח לסייע לכם בנוגע להליך זה.
מי נחשב תושב חוץ לענייני מס?
תיקון 168 בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה מגדיר מיהו תושב חוץ כמי שאינו תושב ישראל. מכאן, כי בכדי לעמוד בהגדרה של תושב חוץ, על אדם לעמוד בשני תנאים מצטברים:
- תקופת שהייתו בישראל פוחתת מ- 183 ימים בשנה במהלך שנת המס הרלוונטית ובשנה שאחריה.
- מקום מגוריו ומקום עיסוקו (הכוונה למרכז חייו) לא היו בישראל בשנת המס ובשנה שלאחריה.
מהן הזכויות של תושב חוץ במכירת דירה?
זכויותיו של תושב חוץ בנוגע למכירת דירה בארץ נוגעות בעיקרן לחישוב מס השבח בעת מכירתה של הדירה, הן בקבלת פטור, במידה והוא עומד בתנאים הרלוונטיים לשם כך, או בין אם בקבלת הטבה בחישוב מס השבח, כפי שאף נראה להלן.
מתי תושב חוץ יקבל פטור ממס שבח במכירת דירה?
תושב חוץ על פי ההגדרה בפקודת מס הכנסה, יכול לקבל פטור ממס שבח במקרה שיש לו דירה בארץ הוא מעוניין למכור אותה, כפי שנוכל לראות במקרים שלהלן.
אין לתושב החוץ דירה בחו"ל / דירה יחידה
תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שיש לו בארץ, בתנאי שזוהי דירתו המזכה היחידה בארץ ואף גם במקום מושבו. תנאי זה מצוין בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין וכדי להוכיח את העובדה שתושב החוץ לא מחזיק בדירה נוספת במקום מושבו, עליו להביא אישור מיוחד מטעם רשות המס המקומית של מדינת התושבות שלו – בהתאם לסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין.
רשות מיסוי מקרקעין אמנם מודעת לעובדה כי לא כל מדינה מנפיקה אישור שכזה ולכן היא הגדירה וציינה בהוראת ביצוע 5/2013 אלו מסמכים ניתן להפיק במקום אישור זה באותן המדינות:
- על המוכר להוכיח על ידי ראיות אובייקטיביות שאין בחזקתו או בבעלותו דירת מגורים במקום מושבו ולשכנע בכך את רשות המיסים.
- תושב החוץ, המוכר, צריך להראות את מקום מגוריו במקום מושבו הקבוע ולהראות מהן זכויותיו על אותו הנכס. אם הוא אינו הבעלים של הדירה והוא רק שוכר אותה, יוכל להציג העתק של הסכם שכירות לרשות המיסים או כל אישור מוניציפלי אחר שיספק את רשות המיסים ויוכיח להם שהוא לא מחזיק בדירה נוספת במקום מושבו.
- אישור מרשות המיסים של מקום מושבו המעיד על כך שהמוכר, תושב החוץ, לא דיווח על הכנסה רווחית של שכירות שנכנסת לו כתוצאה מדירה שהוא מחזיק בה ויחד עם זאת לחזק את טענותיו אלו עם תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות.
- כתמיכה לכלל האישורים שיציג המוכר, תושב החוץ לעיל, עליו להוסיף תצהיר שיתמוך בכלל טענותיו, אשר ערוך כדין.
- במידה ומדובר במדינה פדרלית, כמו למשל בארצות הברית, בה ישנה חלוקה למחוזות ולמדינות – יש להנפיק אישור שמוכיח כי לתושב החוץ המוכר אין דירה באף אחת מהמדינות השייכות לאותה פדרציה.
יש לתושב החוץ דירה בחו"ל / לא דירה יחידה
במקרה שתושב החוץ מחזיק בדירה נוספת במקום מושבו ואין הדירה שהוא רוצה למכור בארץ מהווה הדירה היחידה, הוא ישלם מס שבח ולא יקבל את הפטור.
האם תושב חוץ צריך לשלם מס שבח עבור דירה בירושה?
מקרים בהם ישנה דירה בארץ לתושב חוץ, כשהיא אינה דירתו היחידה והוא מחזיק בדירה נוספת במקום מושבו, מתרחשים לרוב עקב ירושה שהוא קיבל מקרובים בארץ וכעת הוא רוצה למכור את הדירה שהתקבלה בירושה.
כאמור, במצב בו אין לו דירה נוספת במקום מושבו הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח, אך במצב בו הוא מחזיק גם דירה במקום מושבו, אין הוא עומד בתנאי של סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו עליו להיות בעלים של דירה יחידה בלבד, ויהיה עליו לשלם מס שבח. עם זאת, היותו של המוכר תושב חוץ מזכה אותו בחישוב מס ליניארי מוטב.
מהו מס ליניארי תושב חוץ?
סעיף 48א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירתה של דירה שניה תחויב במס שבח בשיעור של עד 25%, בגין השבח שנוצר ממכירתה של הדירה. עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים ״מזכה״ (ששימשה בעיקרה למגורים) ונרכשה לפני תאריך ה- 1.1.2014, היא מקנה למוכר הדירה זכאות להטבה במס השבח, בחישוב מיטיב. החישוב המיטיב למעשה הינו יחסי ופוטר את המוכר מתשלום מס השבח שנוצר לפני תאריך 1.1.2014. חישוב מיטיב זה נקרא חישוב מס ליניארי.
החל משנת 2018 ואילך תושבי חוץ זכאים לחישוב מס ליניארי, זאת ללא הגבלה ביחס למספר הדירות שאותן יהיה ניתן למכור בחישוב הטבה מיסוית זו ואף ללא הגבלת זמן בין מכירה למכירה.
היתרונות של ליווי עורך דין מקרקעין בעסקת מכירת דירה תושב חוץ
מכירת דירת תושב חוץ בארץ היא אפשרית ואף יכולה לחסוף כסף רב, אך מחייבת בחינת הליכים והיבטים לא מעטים לשם כך וכאלו שיש לקחת בחשבון, בינהם: אפשרותה של העסקה להתבצע ברחוק, בחינת הפטור המיסויי ואם אין פטור, אז עריכת חשבון מופחת ליניארי בהתאם לזכאותו של תושב החוץ. כל אלו מחייבים ליוויו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומומחה בתכנוני מס כיאה לעסקה כזו.
תכנון מס
משום שלתושב חוץ ישנה זכאות להטבת חישוב מס ליניארי, אשר מחושב מתקופה מסוימת על השבח הנוצר מהדירה במכירתה, יש לערוך את החישוב המיסויי הנכון לתשלום מס השבח הנמוך ביותר, תוך מיצוי הטבת הזכאות למס שבח המופחת.
ניסוח חוזה מכירת דירה
עורך הדין יערוך עבור לקוחו, תושב החוץ המוכר, את הסכם המכר, תוך שהוא ידאג לכלול בהסכם זה את כלל הסעיפים הרלוונטיים לעסקה ויתקשר עבורו עם עורך דינו של הרוכש, בניהול המשא ומתן בהסכם מכר זה וכל מה שבא יחד איתו בהליך זה.
ביטחון מלא בתהליך
עורך דין מקרקעין שמתמחה גם בתכנון מס ויודע ובקיא בכל ההליך התכנוני וההליך הפורמלי, הכרוך במכירת דירה שמיקומה בארץ ובעלותה על ידי תושב חוץ, הוא האדם הנכון ללות את תושב החוץ המוכר בהליך זה.
למעשה עורך הדין ייטע בתושב החוץ המוכר ביטחון מלא בהליך עצמו ובכך שהוא בודק את כל הבחינות הראויות לבחינה בקבלת פטור ממס שבח או בחיסכון של כסף רב גם אם לא מגיע לו הפטור.
האם תושב ישראלי שנמצא ברילוקיישן זכאי לזכויות של תושב חוץ?
מבחינה מיסויית, תושב ישראלי שעשה רילוקיישן, לא זכאי להטבות כמו של תושב חוץ, היות שהוא עדיין תושב ישראלי על אף שעשה רילוקיישן. בעיקרון שיטת המס בישראל היא שיטה פרסונלית, בה התושב מצהיר על הכנסתו במקום בו הוא נמצא.
זאת אומרת שאם תושב ישראלי עשה רילוקיישן למקום מסוים בעולם ושם יצר את הכנסתו, הוא ישלם מיסים לאותה מדינה בה הוא יצר את הכנסתו, עם זאת, אין הוא פטור מלדווח על כך גם בישראל ולשלם מס גם בישראל – זאת במידה ובמדינה הזרה חישוב המס היה פחות משיעור המס בישראל ואז הוא ישלם את ההפרש חישוב המס בישראל. במידה ואין הפרש בין שיעור המס במדינה הזרה ובישראל – אז לא יצטרך לשלם בישראל.
האם ניתן לבצע מכירת דירה של תושב חוץ מרחוק?
לתושב חוץ ישנה אפשרות למכור את הדירה מרחוק, אך יידרש ממנו לנהל את תהליך מכירת הדירה בקפידה ובאופן הנכון. עליו יהיה לחתום על המסמכים הרלוונטיים בפני קונסול ישראל בחו״ל. יש לציין, כי על חלק מהמסמכים יכול לחתום עו״ד עם ייפוי כוח, אך לא על כולם ועל מה שלא, ייאלץ לחתום כאמור בפני הקונסול.
המסמכים עליהם ייאלץ תושב החוץ המוכר לחתום (הוא או באמצעות עורך דינו מיופה הכוח):
- חוזה המכר
- מסמכים של רשויות המס
- מסמכי משכנתא לטובת לוקח המשכנתא
- מסמכי הרישום בטאבו
לסיכום
תושב חוץ בהחלט יכול למכור דירה בארץ, בין אם בהטבה של פטור מלא ממס שבח או בין אם בהטבת חישוב מס ליניארי. את הפטור המלא יקבל תושב החוץ המוכר כשהוא לא מחזיק בשום דירה אחרת, פרט לדירה אותה הוא מתאווה למכור בארץ – מה שיידרש אף להוכיח. במידה והוא מחזיק בדירה נוספת במקום מושבו הקבוע, הוא ייאלץ לשלם מס שבח, אך משנת 2018 חלה הטבת חישוב מס ליניארי, המחשבת את השבח רק מתקופה מסוימת ולא באופן מלא, גם על תושבי חוץ – ללא הגבלת מספר הדירות שבחזקתם וללא הגבלה על מרווחי התקופות שבין מכירה למכירה.
כדי לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח ובחינת כלל התנאים שמזכים את תושב החוץ המוכר בהטבות מס או פטור מלא, יש לקחת ולהיעזר בעורך דין מקרקעין מומלץ ומקצועי, שידע לערוך עבורכם את החישוב הנכון ואת כלל המסמכים הדרושים לצרף בהליך, כדי להוכיח את זכאותו זו. צרו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ללא התחייבות ונשמח לסייע!
