מכירת דירה שהתקבלה במתנה

מכירת דירה שהתקבלה במתנה יכולה להיות רווחית מאוד למוכריה. עם זאת, חשוב לדעת שיש תנאים עבור מכירת דירה שהתקבלה ללא תמורה, במדריך שלפניכם נסביר:

• לאחר כמה זמן ניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה?
• האם נדרש לשלם מס שבח בעבור דירה כזו? 
• האם נדרש לשלם מס רכישה?
• איך מחשבים מס שבח עבור דירה שהתקבלה במתנה?
• ועוד 

למען בדיקת העמידה בתנאים הרלוונטיים למכירה מומלץ ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין מקצועי בתחום. צרו קשר עם משרד עורכי דין YLAW לשיחת ייעוץ ללא התחייבות ונשמח לסייע.  

מתי תוכלו למכור דירה שקיבלתם במתנה?

מכירת דירה שהתקבלה במתנה תתאפשר רק לאחר שמקבל המתנה ישלים את רישום הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, או בחברה המשכנת.  

אם הדירה שקיבלתם אינה דירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה היא דירה ששימשה למגורים באחת משתי תקופות: לפחות ארבע שנים לפני מכירתה, או ששימשה למגורים לפחות 80% מהתקופה שבגינה מחושב מס השבח.

חשוב להבין כי ההבדל בין היותה של הדירה למזכה לבין שאיננה מזכה הינו מהותי וקריטי לצורך עניין מכירתה. 

על כן, אם מדובר בדירה שאינה מזכה על פי ההגדרה, יאלץ לשלם מקבל המתנה במועד מכירת הדירה לצד ג׳, מס שבח כמעט כפול, המורכב מהשבח שיחושב ממועד קבלתו את הדירה במתנה ועד למועד מכירתה, ובנוסף לכך ייאלץ לשלם הוא את השבח שיחושב מיום שהדירה במתנה הועברה לבעלותו של נותן המתנה ועד העברתה למי שקיבל את הדירה במתנה. 

אם הדירה שקיבלתם היא דירת מגורים מזכה

בהמשך להסבר לעיל של מהי דירת מגורים מזכה, ניתן לראות כי אם הדירה שהועברה במתנה נחשבת לדירת מגורים מזכה על פי ההגדרה שבחוק, אז מקבל המתנה יהיה פטור מתשלום מס השבח במועד המכירה לצד ג׳, אך בתנאי שיעמוד ב״תקופת צינון״ כקבוע בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963.

לפי החוק, תקופת צינון עומדת על משך זמן של כ- 4 שנים, כך שמקבל המתנה צריך להמתין 4 שנים מיום שהוא קיבל את הדירה במתנה, כדי שיהיה זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח. במידה והדירה שימשה את המוכר במגורי קבע, אז תקופת הצינון מתקצרת ל- 3 שנים.

אולי יעניין אתכם גם – מכירת דירה שהתקבלה בירושה >>

האם נדרש תשלום מס שבח עבור דירה שהתקבלה במתנה?

במידה וקיבלתם דירה במתנה, ייתכן שתהיו פטורים מלשלם מס שבח בגינה, אך צריך לבדוק את נסיבות העניין ואת התנאים הרלוונטיים לשם קבלת הפטור.

מתי תוכלו לקבל פטור ממס שבח עבור מכירת דירה שהתקבלה במתנה?

כשניגשים לעסקת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, יש לבדוק ראשית לכל האם היא מהווה דירת מגורים מזכה. כאן עולה החשיבות הגבוהה ללקיחת עורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם וידאג לבחון עבורכם את כלל הפרמטרים הנדרשים, כמו גם לגבי החישוב הנכון שעשוי להיות קריטי מאוד אם יהיה שגוי, בתשלום של מאות אלפי שקלים מיותרים במיסוי.

בנוסף, בשביל לקבל את הפטור ממס שבח עבור מכירת דירה שהתקבלה ללא תמורה, יש לוודא שתקופת הצינון כולה עברה – 4 שנים מיום רישומה של הדירה על שמו של מקבל הדירה במתנה או 3 שנים אם המוכר גר בה מגורי קבע במשך תקופה זו.

יצוין, כי אם מוכר הדירה קיבל את הדירה במתנה טרם שמלאו לו 18 שנים, תקופת הצינון בעבורו תתחיל להימנות מיום הגיעו לגיל 18.

מהי תקופת הצינון להשגת פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה

היות שהעברת דירות במתנה ללא תמורה מהווה תרגיל מס נפוץ, המחוקק קבע את תקופות הצינון. 

כאמור לעיל, תקופת הצינון להשגת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה היא כ- 4 שנים מיום רישומה של הדירה על שמו של מקבל המתנה, או אם הדירה שימשה את מקבל המתנה במגורי קבע, אז תקופת הצינון תהיה 3 שנים בלבד.

אם מדובר בקטין שקיבל את הדירה במתנה טרם מלאו לו 18 שנים- תקופת הצינון תהיה אותו פרק זמן (4 או 3 שנים בהתאמה) אך תקופת הצינון תתחיל כאמור להימנות לו רק מהיום בו ימלאו לו 18 שנים.  

מי זכאי לפטור ממס שבח?

מעבר לאמור לעיל, אדם שנותן במתנה זכות במקרקעין לקרוב משפחה, כמו העברת דירה מילד להורה, יהיה פטור מתשלום מס שבח, אך מס השבח ישולם כשמקבל המתנה ירצה למכור את הזכות שניתנה לו ללא תמורה. בתנאים מסוימים כאמור, גם מוכר הדירה יוכל להיות פטור ממס שבח במכירת הדירה, כפי שצוין לעיל, לפי התנאים שיפורטו להלן:

• דירת המגורים שהתקבלה ללא תמורה היא בגדר של דירת מגורים מזכה.
• דירת המגורים המזכה התקבלה ללא תמורה מאחד מהבאים: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, א/ות ובני זוגם, או ירושה/מתנה שהתקבלו מהורים או סבים.
• עברה תקופת הצינון הקבועה בחוק – 4 שנים מיו רישום הדירה על שמו של מקבל המתנה או 3 שנים מיום רישומה של הדירה על שם מקבל המתנה- בתנאי שהמוכר התגורר בדירה מגורי קבע.  

האם נדרש תשלום מס רכישה עבור דירה שהתקבלה במתנה?

אמנם ציינו לעיל כי מקבל דירה במתנה מקרוב פוטר את נותן הדירה במתנה מתשלום מס שבח, אך בניגוד לכך מקבל הדירה ללא תמורה חייב במס רכישה על דירה ללא תמורה. 

עם זאת, תשלום מס הרכישה לא יהיה בסכום מלא, אלא בשיעור חלקי של ⅓ ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה במלוא שוויה, בהתאם למדרגות המס הקבועות נכון ליום הרכישה עצמה. 

מה צריך לקחת בחשבון כשמעבירים דירה במתנה?

כאשר מעבירים דירה במתנה, יש לקחת בחשבון מספר נתונים חשובים:

• משמעות האקט – נתינת מתנה. אדם שרוצה להיטיב עם אדם אחר ולהעניק לו ללא כל תמורה נכס גדול, בעל ערך רב. חשוב כי נותן מתנה יבין כי הוא לא יקבל תמורה בגין מתנתו גם בעתיד.
• חיסכון במס רכישה עבור מקבל המתנה – מקבל המתנה חוסך בזכות מעניק המתנה בתשלום מס הרכישה על הדירה. מקבל הדירה ללא תמורה, ישלם רק כ- ⅓ מסכום מס הרכישה אותו היה צריך לשלם על הדירה אילו היה רוכש אותה במלוא הכסף.
• חיסכון במס שבח עבור נותן המתנה – העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה אינה מחייבת את נותן הדירה במס שבח ואף במקרים שמנינו לעיל, גם אם מקבל הדירה ללא תמורה ירצה למכור את הדירה לצד ג׳ הוא יוכל לקבל פטור ממס שבח אם יעמוד בתנאים המצוינים לעיל, כגון: פטוק ממס שבח על דירת מגורים מזכה, המתנת תקופת הצינון הנדרשת וכו׳.
• מניעת סכסוכי ירושה עתידיים – העברת דירה במתנה לקרובים בעודם בחיים, יכולה למנוע מצב עתידי בו מוגשת התנגדות לצוואה על הורשה של הדירה לאחר מותם של מעניקי המתנה.    

איך מחשבים מס שבח עבור דירה שהתקבלה במתנה?

את מס השבח מחשבים על השבח, כלומר, על הרווח שהרוויח המוכר בעת מכירת הדירה מהנכס. כלומר, מחיר הדירה הנמכרת פחות מחיר הרכישה, בניכוי ההוצאות שהוצאו להשבחת הדירה: שיפוצים, עורך דין, תיווך וכיוצ״ב. 

בדירה שהתקבלה ללא תמורה, אין מחיר שבו היא נרכשה למוכר הדירה, משום שהוא קיבל אותה במתנה. על כן, חישוב השבח כאמור יהיה כפול: מיום רישומו של מקבל המתנה על הדירה ועד ליום שבו יירשם הקונה שמכר לו אותה, ובנוסף לכך, יחושב לו גם השבח מיום רכישתו של נותן המתנה ועד ליום שהוא נרשם על דירה כמחזיק בה.

למה חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין עבור מכירת דירה שהתקבלה ללא תמורה?

כפי שראינו לעיל, העברת דירה ללא תמורה לקרוב אחר, הינה דבר נהדר ומבורך, שתורמת רבות לכלל הצדדים המעורבים בעניין. עם זאת, כשלא בוחנים את כלל נסיבות המקרה ואת הפרמטרים הרלוונטיים בלחינה, דירה זו יכולה לעלות ביוקר. מכאן, ישנה חשיבות גדולה מאוד בהסתייעות בעורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, שידע לעשות את החישובים הנכונים עבור הצדדים בהעברת הדירה ללא תמורה ולאחר מכן בבחינת כלל האפשרויות במכירתה הלאה לצד ג׳ על ידי מקבל המתנה.

כאמור, חישוב שגוי באחת מהבחינות החשובות לבחינה במהלכים אלו, יכול לגרור להוצאה גדולה של מאות אלפי שקלים שיצטרך לשלם מי שמוכר את הדירה לצד ג׳. 

אם יש בחזקתכם דירה שקיבלתם במתנה או שברצונכם להעניק מתנה לקרוב משפחה, צרו קשר לפגישת ייעוץ ללא התחייבות ונשמח לסייע לכם בעניין.  

לסיכום

קבלת דירה ללא תמורה מהווה אירוע גדול ומרגש, שמהווה קפיצת מדרגה בחיים. ייתכן שתרצו להשאירה בחזקתכם וייתכן שתרצו להעביר אותה או למכור אותה לאדם אחר ולהרווויח מעסקת מכר שכזו. 

במצב כזה, עליכם להבין כי בכדי לא לשלם מיסוי כפול, יש לערוך בחינה של הדירה ועמידה בתנאים הרלוונטיים למען קבלת הפטור ממס שבח בגין הדירה. עורך דין מומלץ ומנוסה ידע לדייק עבורכם את השאלות הנכונות והבחינות שיש לבחון כדי לקבל את הפטור המיוחל ויחסוך בעבורכם מאות אלפי שקלים. צרו קשר עוד היום לקביעת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות ונשמח לסייע.