מהם שלבי תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה? האם יש צורך בתשלום מס במכירת הדירה?
במאמר זה נענה על השאלות אשר עשויות להתעורר סביב מכירת דירה אשר התקבלה בירושה ונסביר מהי חשיבותו של עורך דין לענייני מקרקעין בתהליך.
תהליך מכירת דירה בירושה מורכב משלושה שלבים עיקריים מקדימים:
- הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
- חתימה על הסכם חלוקת עיזבון.
- רישום בטאבו.
בואו נסביר קצת על כל אחד מהם:
הוצאת צו קיום צוואה או צו ירושה
כאשר אדם נפטר, הרכוש שלו מתחלק כפי שציווה בצוואתו.
אם לא כתב צוואה טרם מותו
במקרים בהם אדם בעל דירה נפטר ולא כתב צוואה, הירושה שלו מתחלקת באופן שווה בין צאצאיו לבין בן\בת הזוג. כדי להתחיל בתהליך קבלת הירושה, יש לפנות לאפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה ולבקש צו ירושה.
במידה וקיימת צוואה
במקרים בהם אדם בעל דירה נפטר והשאיר אחריו צוואה, יש לקבל "צו קיום צוואה".
כדי להתחיל בתהליך קבלת הירושה, יש לפנות לאפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה ולבקש צו קיום צוואה (על מנת שהצוואה עליה חתם המוריש תכנס לתוקף).
הסכם חלוקת עיזבון
על מנת לקצר את התהליכים הבירוקרטיים, יחד עם צו קיום צוואה או צו ירושה, ניתן להגיש לאפוטרופוס הכללי גם בקשה לרישום הירושה בטאבו. אולם, במצב בו חולקים חלקי דירה עם עוד יורשים, רצוי לפצל את הרישום בטאבו לשלב נפרד ולחתום קודם לכן על הסכם חלוקת עיזבון, בליווי של עו"ד מקרקעין.
הסיבה לכך נעוצה בקושי בניהול מכירה או השכרה של דירה שמעורבים בה מספר בעלי דירה. בהסכם חלוקת העיזבון ניתן לבצע חלוקה בהתאם להסכמת היורשים.
כך למשל, ניתן לקבוע בהסכם חלוקת העיזבון כי יורש אחד יקבל את הדירה והיורשים האחרים יקבלו נכסים או כספים אחרים, שווי ערך לחלקם בדירה. לאחר החתימה על הסכם חלוקת העיזבון, יש להעבירו לטאבו יחד עם צו הירושה.
אם היורשים לא ערכו ביניהם הסכם חלוקת עיזבון והם לא מצליחים להגיע להבנות, יהיה עליהם לערוך פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה. לחילופין, יצטרכו היורשים לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף בדירת ירושה.
במסגרת הגשת התביעה ניתן לבקש מהשופט את אחת האפשרויות:
- מכירת הדירה בשוק החופשי, במסגרת מינוי של כונס נכסים (כאשר זכות ראשונים לקניית דירה עומדת ליורשים עצמם)
- הוראה ליורש המתנגד למכור את חלקו או לחילופין לקנות את חלקם של שאר היורשים
- הוראה לאחד היורשים לרכוש את חלקם של כלל היורשים בהתאם להערכת שמאי לגבי ערך הדירה.
בטח יעניין אתכם – כמה עולה עורך דין מכירת דירה? איך עובד שכר הטרחה?
רישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)
לאחר החתימה על הסכם עיזבון, יש להגישו ללשכת רישום מקרקעין (טאבו) יחד עם צו הירושה, והדירה תירשם על שם היורשים.
בניגוד למרבית עסקאות המקרקעין, אין צורך לצרף לבקשת הרישום בטאבו אישור על תשלום מס שבח. אין זה אומר שהעברת הדירה בירושה פטורה מתשלום מס שבח, אלא שתשלום המס נדחה עד המועד בו תבוצע עסקה בנכס. זאת אומרת, כשהיורש ימכור את הנכס הוא ישלם מס שבח, אלא אם יהיה זכאי לפטור, כפי שיפורט בהמשך.
האם צריך לשלם מס במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963, כל פעולה המבוצעת במקרקעין, נחשבת לעסקה וככזו, חייבת בתשלום מס. המס הינו מס שבח על הרווח שאדם הרוויח ממכירת דירה. המס הוא על הרווח הנקי בעסקה, כלומר מחיר המכירה בניכוי ההוצאות השונות. עם זאת, המחוקק הגדיר מראש פעולות מסוימות והכיר בהן ככאלו שלא מהוות עסקה או מכירה או שקבע לגביהן תנאים מפורשים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום מס.
ירושה היא לא מכירה
סעיף 4 לחוק קובע כי הורשה איננה מכירה. הסיבה לכך היא שעם פטירת בעלי המקרקעין, נכנס היורש לנעליו לעניין הזכויות במקרקעין כך שבפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה עסקה לגביהם. המשמעות המשפטית היא שהעברת זכויות במקרקעין מהמוריש לשם היורשים, אינה נחשבת למכירה ועל כן אינה חייבת במס ואינה חייבת בדיווח לרשויות המס.
חבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מעוניין למכור את הדירה שקיבל בירושה. המחוקק קבע פטור ספציפי בסעיף 49ב(5) לחוק. השימוש בפטור זה לא יפגע בזכותו של היורש לעשות שימוש בעתיד בפטורים אחרים. כמו כן, היורש יכול לעשות שימוש בפטור זה גם במקרה ויש בבעלותו דירות נוספות.
על פי הוראת סעיף 49ב(5), הזכאות לפטור ממס שבח על מכירת דירה בירושה תלויה בארבעה תנאים מצטברים:
- הדירה הינה דירת מגורים מזכה עבור מוריש הדירה (כלומר- הדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או ב- 80% מהתקופה שבגינו מחושב השבח).
- המוכר הינו בן הזוג של המוריש או הצאצא (לרבות נכדו) של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש (אם הורים יורשים חלילה דירה מילדיהם, הם לא יהיו זכאים לפטור. כך גם אם המוריש הוריש את הדירה לחברו, למשל).
- טרם פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד (כל בעלות בדירת מגורים נוספת או בחלק מדירה שוללים את הזכאות לפטור על פי סעיף זה).
- אילו היה המוריש מוכר את הדירה בעודו בחיים, היה פטור ממס השבח בשל המכירה (תנאי זה מתייחס למועד בו נמכרת הדירה ולא למועד הפטירה).
דגשים נוספים לקבלת הפטור
- הזכאות לפטור מס שבח הינה עד לשווי נכס בסך של 5,008,000 ש”ח (נכון לשנת 2024).
- על מנת להנות מפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, על היורש להיות תושב ישראל. במקרה ומדובר ביורש תושב חוץ, יהיה עליו להמציא אישור ממדינת התושבות כי אין בבעלותו זכויות בדירת מגורים באותה מדינה. ללא אישור זה לא יוכל היורש להנות מהפטור האמור.
- במידה והמוריש חתם על עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38/2 באשר לדירה שהתקבלה בירושה, לא יהיה חיוב במס. במידה והיורשים יזמו את העסקה, אז בגלל שהדירה נהרסת ונבנית מחדש, הזכות שבידי היורשים אינה מהווה את אותה הזכות שהיתה למוריש, אלא מהווה זכות אחרת. בהתאם למדיניות רשות המיסים, במצב כזה לא ניתן יהיה להשתמש בפטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ב(5) עבור דירה שהתקבלה בירושה.
מכירת הדירה
בטרם מתחילים בתהליך מכירת דירה בירושה, מומלץ לבצע פעולות שיפוץ והשבחה ולהזמין שמאי מקרקעין שיבצע הערכת שווי לדירה. חשוב שתהיה הבנה ברורה של חלוקת התמורה בין היורשים לפני ביצוע המכירה, כדי למנוע כל מחלוקת או אי הבנות ביניהם. לפני שניתן יהיה להמשיך במכירת הדירה, יש לסלק כל חובות או התחייבויות של המוריש, כולל פירעון של כל משכנתא, מיסים או חובות אחרים הקשורים לדירה.
חשיבותו של עורך דין מכירת דירה בירושה שילווה אתכם בתהליך
מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא תהליך מורכב ואינו דומה למכירה של כל דירה אחרת. על פי רוב, התהליך דורש תיאום מלא עם יורשים נוספים וחתימה על הסכמים שונים. בנוסף, נושא מיסוי המקרקעין אינו נושא פשוט, והוא מצריך הבנה מעמיקה והתמצאות בחוק הרלוונטי.
יעוץ וליווי של עורך דין מקרקעין מומלץ יכול לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים, תכנון מס מקדים עשוי לסייע בניצול נכון של הטבות ופטורים הקיימים בחוק, כך שלא תשלמו על מה שאתם לא צריכים!
לשיחת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין בירושלים ללא התחייבות, פנו אלינו עוד היום.
