מכירת דירה שהתקבלה בירושה – איך זה עובד ומה חשוב לדעת!
מהם שלבי תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה? האם יש צורך בתשלום מס במכירת הדירה?
במאמר זה נענה על השאלות אשר עשויות להתעורר סביב מכירת דירה אשר התקבלה בירושה ונסביר מהי חשיבותו של עורך דין לענייני מקרקעין בתהליך.
תהליך מכירת דירה בירושה מורכב משלושה שלבים עיקריים מקדימים:
הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
חתימה על הסכם חלוקת עיזבון.
רישום בטאבו.
בואו נסביר קצת על כל אחד מהם:
הוצאת צו קיום צוואה או צו ירושה
כאשר אדם נפטר, הרכוש שלו מתחלק כפי שציווה בצוואתו.
אם לא כתב צוואה טרם מותו
במקרים בהם אדם בעל דירה נפטר ולא כתב צוואה, הירושה שלו מתחלקת באופן שווה בין צאצאיו לבין בן\בת הזוג. כדי להתחיל בתהליך קבלת הירושה, יש לפנות לאפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה ולבקש צו ירושה.
במידה וקיימת צוואה
במקרים בהם אדם בעל דירה נפטר והשאיר אחריו צוואה, יש לקבל "צו קיום צוואה".
כדי להתחיל בתהליך קבלת הירושה, יש לפנות לאפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה ולבקש צו קיום צוואה (על מנת שהצוואה עליה חתם המוריש תכנס לתוקף).
הסכם חלוקת עיזבון
על מנת לקצר את התהליכים הבירוקרטיים, יחד עם צו קיום צוואה או צו ירושה, ניתן להגיש לאפוטרופוס הכללי גם בקשה לרישום הירושה בטאבו. אולם, במצב בו חולקים חלקי דירה עם עוד יורשים, רצוי לפצל את הרישום בטאבו לשלב נפרד ולחתום קודם לכן על הסכם חלוקת עיזבון, בליווי של עו"ד מקרקעין.
הסיבה לכך נעוצה בקושי בניהול מכירה או השכרה של דירה שמעורבים בה מספר בעלי דירה. בהסכם חלוקת העיזבון ניתן לבצע חלוקה בהתאם להסכמת היורשים.
כך למשל, ניתן לקבוע בהסכם חלוקת העיזבון כי יורש אחד יקבל את הדירה והיורשים האחרים יקבלו נכסים או כספים אחרים, שווי ערך לחלקם בדירה. לאחר החתימה על הסכם חלוקת העיזבון, יש להעבירו לטאבו יחד עם צו הירושה.
אם היורשים לא ערכו ביניהם הסכם חלוקת עיזבון והם לא מצליחים להגיע להבנות, יהיה עליהם לערוך פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה. לחילופין, יצטרכו היורשים לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף בדירת ירושה.
במסגרת הגשת התביעה ניתן לבקש מהשופט את אחת האפשרויות:
מכירת הדירה בשוק החופשי, במסגרת מינוי של כונס נכסים (כאשר זכות ראשונים לקניית דירה עומדת ליורשים עצמם)
הוראה ליורש המתנגד למכור את חלקו או לחילופין לקנות את חלקם של שאר היורשים
הוראה לאחד היורשים לרכוש את חלקם של כלל היורשים בהתאם להערכת שמאי לגבי ערך הדירה.
לאחר החתימה על הסכם עיזבון, יש להגישו ללשכת רישום מקרקעין (טאבו) יחד עם צו הירושה, והדירה תירשם על שם היורשים.
בניגוד למרבית עסקאות המקרקעין, אין צורך לצרף לבקשת הרישום בטאבו אישור על תשלום מס שבח. אין זה אומר שהעברת הדירה בירושה פטורה מתשלום מס שבח, אלא שתשלום המס נדחה עד המועד בו תבוצע עסקה בנכס. זאת אומרת, כשהיורש ימכור את הנכס הוא ישלם מס שבח, אלא אם יהיה זכאי לפטור, כפי שיפורט בהמשך.
האם צריך לשלם מס במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963, כל פעולה המבוצעת במקרקעין, נחשבת לעסקה וככזו, חייבת בתשלום מס. המס הינו מס שבח על הרווח שאדם הרוויח ממכירת דירה. המס הוא על הרווח הנקי בעסקה, כלומר מחיר המכירה בניכוי ההוצאות השונות. עם זאת, המחוקק הגדיר מראש פעולות מסוימות והכיר בהן ככאלו שלא מהוות עסקה או מכירה או שקבע לגביהן תנאים מפורשים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום מס.
ירושה היא לא מכירה
סעיף 4 לחוק קובע כי הורשה איננה מכירה. הסיבה לכך היא שעם פטירת בעלי המקרקעין, נכנס היורש לנעליו לעניין הזכויות במקרקעין כך שבפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה עסקה לגביהם. המשמעות המשפטית היא שהעברת זכויות במקרקעין מהמוריש לשם היורשים, אינה נחשבת למכירה ועל כן אינה חייבת במס ואינה חייבת בדיווח לרשויות המס.
חבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מעוניין למכור את הדירה שקיבל בירושה. המחוקק קבע פטור ספציפי בסעיף 49ב(5) לחוק. השימוש בפטור זה לא יפגע בזכותו של היורש לעשות שימוש בעתיד בפטורים אחרים. כמו כן, היורש יכול לעשות שימוש בפטור זה גם במקרה ויש בבעלותו דירות נוספות.
על פי הוראת סעיף 49ב(5), הזכאות לפטור ממס שבח על מכירת דירה בירושה תלויה בארבעה תנאים מצטברים:
הדירה הינה דירת מגורים מזכה עבור מוריש הדירה (כלומר- הדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או ב- 80% מהתקופה שבגינו מחושב השבח).
המוכר הינו בן הזוג של המוריש או הצאצא (לרבות נכדו) של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש (אם הורים יורשים חלילה דירה מילדיהם, הם לא יהיו זכאים לפטור. כך גם אם המוריש הוריש את הדירה לחברו, למשל).
טרם פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד (כל בעלות בדירת מגורים נוספת או בחלק מדירה שוללים את הזכאות לפטור על פי סעיף זה).
אילו היה המוריש מוכר את הדירה בעודו בחיים, היה פטור ממס השבח בשל המכירה (תנאי זה מתייחס למועד בו נמכרת הדירה ולא למועד הפטירה).
דגשים נוספים לקבלת הפטור
הזכאות לפטור מס שבח הינה עד לשווי נכס בסך של 5,008,000 ש”ח (נכון לשנת 2024).
על מנת להנות מפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, על היורש להיות תושב ישראל. במקרה ומדובר ביורש תושב חוץ, יהיה עליו להמציא אישור ממדינת התושבות כי אין בבעלותו זכויות בדירת מגורים באותה מדינה. ללא אישור זה לא יוכל היורש להנות מהפטור האמור.
במידה והמוריש חתם על עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38/2 באשר לדירה שהתקבלה בירושה, לא יהיה חיוב במס. במידה והיורשים יזמו את העסקה, אז בגלל שהדירה נהרסת ונבנית מחדש, הזכות שבידי היורשים אינה מהווה את אותה הזכות שהיתה למוריש, אלא מהווה זכות אחרת. בהתאם למדיניות רשות המיסים, במצב כזה לא ניתן יהיה להשתמש בפטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ב(5) עבור דירה שהתקבלה בירושה.
מכירת הדירה
בטרם מתחילים בתהליך מכירת דירה בירושה, מומלץ לבצע פעולות שיפוץ והשבחה ולהזמין שמאי מקרקעין שיבצע הערכת שווי לדירה. חשוב שתהיה הבנה ברורה של חלוקת התמורה בין היורשים לפני ביצוע המכירה, כדי למנוע כל מחלוקת או אי הבנות ביניהם. לפני שניתן יהיה להמשיך במכירת הדירה, יש לסלק כל חובות או התחייבויות של המוריש, כולל פירעון של כל משכנתא, מיסים או חובות אחרים הקשורים לדירה.
חשיבותו של עורך דין מכירת דירה בירושה שילווה אתכם בתהליך
מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא תהליך מורכב ואינו דומה למכירה של כל דירה אחרת. על פי רוב, התהליך דורש תיאום מלא עם יורשים נוספים וחתימה על הסכמים שונים. בנוסף, נושא מיסוי המקרקעין אינו נושא פשוט, והוא מצריך הבנה מעמיקה והתמצאות בחוק הרלוונטי.
יעוץ וליווי של עורך דין מקרקעין מומלץ יכול לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים, תכנון מס מקדים עשוי לסייע בניצול נכון של הטבות ופטורים הקיימים בחוק, כך שלא תשלמו על מה שאתם לא צריכים!
עו"ד יוסף ליווה אותי בגאונות, ביושרה ,וחריצות יוצא דופן והביא אותי לתוצאה המיוחלת בתיק סופר מורכב ומסובך, ורציתי להגיד תודה על הליווי, המקצועיות והיחס האישי לאורך כל הדרך. הייתי מאוד מרוצה מהשירות, מהזמינות ומהטיפול המסור בתיק. בהחלט הרגשתי שיש על מי לסמוך בכל שלב. מעריך מאוד וממליץ בחום רב.
ברצוני להמליץ בחום על עורך דין יוסף אוזנה שקיבלתי ממנו שירות מקצועי אנושי ומסור. לאורך כל הדרך תמיד היה זמין סבלני וקשוב נתן לי תחושת ביטחון, וליווה אותי בצורה אמינה ומכבדת בתקופה לא פשוטה.אני מאוד מרוצה מהשירות שקיבלתי ומודה לו על היחס והמקצועיות.לכל מי שמחפש/ת עורך דין אמין טוב ומקצועי שיפנה למשרד עורך דין יוסף אוזנה.
הגעתי לעורך דין יוסף אחרי שהגישו נגד החברה שלי צו פירוק במחוזי ונגדי צו פתיחת הליכים בשלום.היום אנחנו שנה אחרי - נגדי בית המשפט דחה את הבקשה של הנושה לצו פתיחת הליכים, נגד החברה ניתן צו חיסול לחברה וכל נסיונות המפרק לחייב אותי אישית לא צלחו.עו"ד יוסף היה מקצועי ונתן מענה אישי לאורך כל ההליך.התוצאה מדברת בעד עצמה! ממליץ בחום על המשרד!
עו"ד יוסף אוזנה ייצג אותנו בשתי עיסקאות נדל"ן, מכירה אחת וקניה אחת והיה איתנו בכל צעד וצעד, ייעץ, בדק, סידר. ממש היה איתנו יד ביד, הרגשנו איתו מאוד בטוחים. וב"ה הדברים הלכו ממש מעולה!! תודה רבה ליוסף האלוף על שירות מצויין!!
עו"ד יוסף אוזנה היקר!הגעתי אליו במקרה דרך האינטרנט, ובדיעבד, (עכשיו שהתיק נסגר בצורה הטובה ביותר עבורי), לא יכולתי לבקש עו"ד טוב ממנו, אישי הגון ומתחשב.ישר כוח על ניהול התיק והטיפול המסור,תודה על הדרך, המקצועיות,הסבלנות, שיתוף הפעולה ובעיקר התוצאה!!ברכה והצלחה!!
לעו"ד יוסף אוזנה היקררציתי להודות לך מעומק הלב על הליווי המקצועיהסובלנות,הזמינות והדאגה לאורך כל הדרךבזכותך עברתי את ההליך בצורה בטוחה ורגועהוקיבלתי תוצאה שלא האמנתי שאוכל להגיע אליהתודה על מקצועיות ללא פשרות ועל יחס אנושי אמיתי .ממליץ עלייך בחום לכל מי שזקוק לליווי משפטי
ברצוני להביא את תודתי העמוקה על תוך חודש טיפלתה לי בבעיה תודה על שירות המסור והאדיב,על המקצויות והזמינות קיבלתי שירות אדיב,יוצא מן הכלל מהתחלה ועד הסוף אין לי מילים יוסף אתה מקצוען אמיתי ..... אשמח לפנות אליך לקוחות רבים שיהיו בוואדי מאוד מרוצים מודה מקרב לב 💖
היה לי שירות אישי ומיוחד עם עורך דין יוסף שלא חלמתי שזה יקרה. עשה עבודה כירוגית בתיק.נתן לי את כל הלב ממש, אני ממליץ לכל מי שצריך שירות משפטי לעבוד איתו הוא מביא הפתעות ותוצאות טובות.
עברתי דרך ארוכה והרבה קשיים עד שהגעתי ליוסף שעשה את הכל בקלילות והעביר אותי תהליך שמבחינתי היה צריך להיות ארוך ומסובך ואיתו זה פשוט היה קליל קצר ומעל מה שציפיתיתודה לך יוסף אוזנה .
נכנסו לחובות של הוצאה לפועל ולא ידענו איך להניח את הראש,זוג נשוי שחיים מקצבת נכות עם 2 ילדות לא הצלחנו לנשום המליצו לנו על העורך דין יוסף אוזנה וכאילו פגשנו מלאך שליח של בורא עולם שלא רק שידע לעזור לנו עם החובות אלא גם הכיל את כל השגעונות והלחצים שהיינו נמצאים בו,הלך איתנו יד ביד עד שקיבלנו את צו ההפטר ,אני באופן אישי אומנם לא ממליצה להכנס לחובות אלא לנסות להתנהל חכם כמה שיותר גם אם קשה,אבל אם כבר נכנסתם?ממליצה אך ורק על יוסף שיודע מה הוא עושה.תודה רבה רבה על הכל.
יוסף איש מדהים מקצוען קשוב נותן מעצמו 110% איש שמגיעים אליו ליעוץ אתה יודע שהגעת למקום הנכון ולאיש הנכוןכל מה שיש לי להגיד על האיש הצדיק הזה שהוא איש של נתניה ועושה הכל באהבה סבלנות הקשבה והבנה בכל ישר כוח ואני ממליצה עליו בחום ואהבה הוא עזר לי והוציא אותי מחובות של חצי מילון שח לא דבר שהולך ברגל
הגעתי ליוסף ממש במקרה אחרי שנחלתי אכזבה מעו״ד אחר. לשמחתי האינטואיציות שלי עבדו כמו שצריך ובסוף בחרתי בטוב ביותר בתחום.יוסף, לקח את ידי והוליך אותי יד ביד עם המון סבלנות, מקצועיות, יסודיות, הסביר לי כל דבר, שיתף אותי בכל החלטה והוביל אותי למקום טוב יותר. כעת אני בדרך הנכונה בזכותו. ממליצה בחום על עו״ד יוסף אוזנה שיעשה עבור לקוחותיו את הכל… תודה מכל הלב!
יוסף היקר אני רוצה להודות לך על הטיפול המקצועי והיעיל נלחמת בבית המשפט בכל הכח נתת את כולך ובסופו של דבר התוצאות היו בהתאם ומעבר לכל הציפיות.מעבר למקצוענות שלך ניהלת את המאבק ברגישות ובהתחשבות לאורך כל הדרך.זכינו שבחרנו בך לייצג אותנו.מאחל לך בהצלחה.תודה, תודה.תודה.
הגעתי ליוסף בעקבות בעייה אישית קשה יוסף הכיל את הלחץ ומיד הרגיע אותי הסביר לי באופן סבלני ומקצועי על התהליך לאחר מכן ליווה אותי לאורך כול הדרך תוך כדי מענה מקצועי אדיב וסבלניהופתעתי שקיבל תוצאה אפילו יותר טובה עקב המקצועיות של יוסף ממליץ בחוםתותח אמיתי עם לב של זהב 💛
כשהכרתי את יוסף הייתי כבר במצב נואש של כמה שנים טובות של איחוד תיקים ונסיונות להגיע להפטר מלאולאחר פגישה קצרה איתו הגענו להסכם ותחילת עבודה וכעבור שבןעיים בלבד הוא הביא אותי אל הנקודה שרציתי בצורה נקייה וזריזהיוסף הוא עורך דין מספר 1 בתחום מקצועי ואמין קשוב לכל בקשה ולכל בעיה אין מילים לתאר אץ ההרגשה של השיחה שקיבלתי ממנו כשהכל נגמר
היי אני רוצה להודות לבורא עולם ששלח לי שליח נאמן את העורך דין התותח יוסף אוזנהשעזר לי מאוד קיבלתי ממנו שירות מקצועי עם המון סבלנות , הכלה והדרכה. יוסף המקסים פשוט תיקתק הכל בזמן מאד קצר . ממליצה בחום על שירותיו .
I highly recommend Yosef Ozana as a real estate lawyer. I was really impressed with his knowledge. He was very thorough and explained all the small details of the contracts. He was very kind, assertive with negotiations, efficient and fast. His arguments were very strong and backed up, and he was always available for any questions. I know I am in the best hands when Yosef is representing my interests.
