מכירת דירה מחיר למשתכן – ממתי אפשר למכור והאם זה באמת משתלם?

בניגוד לדירה רגילה הנרכשת על ידי רוכשים, שלא במסגרת תכנית המחיר למשתכן, הרוכשים יכולים למכור את הדירה לצד ג' מתי שהם רק רוצים ואילו רכישת דירה במסגרת התכנית למשתכן מגבילה את הרוכשים במכירת הדירה לפרק זמן ארוך משמעותי – 5 שנים ממועד קבלת טופס 4 או כ- 7 שנים ממועד הזכיה בהגרלה – לפי המוקדם מבינהם.  

בשל העובדה כי מכירת דירה מחיר למשתכן נושאת בחובה לא מעט מורכבויות, אותן עוד נפרט בהמשך, מומלץ מאוד ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין מומלץ ומקצועי ולקבל ייעוץ אודות עסקת מכר של דירה במחיר למשתכן.

בין אם אתם רוצים למכור דירה שקניתם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, או שאתם חושבים לקנות אחת כזו – במאמר זה תקבלו את המידע הדרוש עבורכם בטרם ביצוע עסקת רכישה או מכירה של דירה במחיר למשתכן.

מהי תוכנית מחיר למשתכן (בקצרה)

תוכנית מחיר למשתכן נקבעה על ידי המדינה, במטרה לתת הטבה משמעותית ברכישת דירה לציבור. התהליך מתבצע באמצעות הגרלה של מגישי המועמדות ואלו שעמדו בתנאים הנדרשים לכך – מי שמוגדרים כמחוסרי דיור (מי שבין היתר לא הייתה בבעלותו דירה או חלק בדירה או שכר דירה ב- 6 השנים האחרונות) או משפרי דיור (מי שבבעלותו דירה אחת ורוצה לשפר את מדורו).

למה יש איסור מכירה לאחר הזכייה בדירה מחיר למשתכן?

בעת שהוחלט במדינה להקים תוכנית מחיר למשתכן, המטרה הייתה ברורה – נתינת הטבה משמעותית לזוכים בה. משכך, הקרקעות שהמדינה שיווקה לטובת העניין הוקצו אך ורק ליזמים ו/או לקבלנים שיסכימו למכור את הדירות במחיר הנמוך ביותר למי שירכוש. בנוסף, יש לציין, כי המדינה שיווקה קרקעות במגוון אזורים בארץ, מהפריפריה, בדרום, בצפון ובמרכז הארץ –  באזורים שיש עליהם ביקוש לא פחות. 

בשל העובדה כי מחירי הדירות הינם נמוכים באופן משמעותי למי שרוכש במסגרת תוכנית המחיר למשתכן, ייתכן כי הרוכשים ירצו להרוויח על הדירה וימכרו אותה מיד לאחר הרכישה במחיר השוק המלא – והיה גורם לתנופה גדולה במחירי הנדל״ן באופן כללי במדינה.

על כן, נקבע כי חל איסור על הרוכשים במסגרת תכנית המחיר למשתכן, למכור את הדירה במשך 5 שנים ממועד קבלת טופס 4 על הדירה או כ- 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה – לפי המוקדם מביניהם.     

מתי מותר למכור דירת מחיר למשתכן?

ניתן למכור דירה שנרכשה במסגרת תכנית המחיר למשתכן, לאחר שני פרקי זמן: האחד הוא לאחר 5 שנים ממועד קבלת טופס 4 על הדירה או כ- 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה – לפי המוקדם מביניהם. 

אם בכל זאת יהיו רוכשים שיצטרכו למכור את דירתם זו בטרם עברה אחת מהתקופות המנויות לעיל, יאלצו הם לשלם קנס שבירה בסך של 450,000 ש״ח – ששווה פחות או יותר להטבה שניתנה ברכישת הדירה. 

עם זאת, יהיו מקרים חריגים בהם רוכשי דירות במסגרת התכנית למשתכן יוכלו לקבל היתר מוועדת החריגים למכור את הדירה בטרם עברו 5 שנים ממועד קבלת טופס 4, כפי המפורט להלן: 

• במקרה מוות
• בשל גירושין
• בשל מחלה קשה שמובילה לנכות
• פשיטת רגל (או בשמה החדש, חדלות פירעון)
• סיבות כלכליות

ניתן לראות כי חלק מהסיבות המנויות הינן ברורות מאילהן, כמו במקרה מוות, גירושין או פשיטת רגל. עם זאת, סיבות כגון מחלה קשה וסיבות כלכליות כאלה ואחרות נראות כלליות מדי ועמומות, כך שכל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו ויכול כי מקרים מסוימים שמוגשים לוועדת החריגים יאושרו ומקרים מסוימים לא.

האם יש הגבלות נוספות עבור מכירת דירה מחיר למשתכן?

רוכשי דירות במסגרת תכנית המחיר למשתכן מחויבים שלא למכור את הדירה במהלך פרקי הזמן המצוינים לעיל, אך לא זו אף זו, הם מחויבים שלא להתחייב כלפי אחר למכור לו את הדירה במהלך פרקי זמן אלו.  

הערת אזהרה בנוגע לדירה מחיר למשתכן

בעבור התחייבותו של רוכש הדירה במסגרת התוכנית למחיר למשתכן, של למכור את הדירה למשך אותן תקופות צינון המנויות לעיל, תירשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת משרד הבינוי והשיכון או לטובת מדינת ישראל – אשר מטרתה להעיד על התחייבות משפטית לבצע עסקה עם הרוכש ומצד שני מתריעה שלא לבצע כל עסקה אחרת במקביל.

הערת האזהרה תוסר מהרישום ברגע שתקופת הצינון תסתיים, על ידי הגשת בקשה מאחד הצדדים – הליך בירוקרטי פשוט יחסית.  

הרווח כולו שלכם – האם ניתן למכור דירה מחיר למשתכן בשווי מלא?

ניתן לראות כי אפשר לעשות רווח לא קטן ממכירת דירה שנרכשה במסגרת המחיר למשתכן. 

לאחר שתמה תקופת הצינון בה ישנו איסור על רוכשי הדירות במסגרת תכנית המחיר למשתכן, הרוכשים יכולים למכור את דירתם ולהרוויח במכירה. נשאלת השאלה עד כמה יהיה הרווח גדול? האם הם יוכלו למכור את הדירה שרכשו, במסגרת התכנית במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק המלא?

ובכן, ניתן לראות מספר דוגמאות למכירת דירות אלו על ידי רוכשיהן בערים השונות בארץ. למשל בתכנית המחיר למשתכן בעפולה, נמצא כי רווח ההון הריאלי שעשו רוכשי הדירות במסגרת תכנית המחיר למשתכן עמד על כ- 78% ביחס למחיר הדירה שהם רכשו! 

דוגמא נוספת, היא מתכנית המחיר למשתכן בעיר לוד, אשר שם כשתמה תקופת הצינון של הרוכשים הזוכים, הם מכרו את הדירות ברווח הון ריאלי של 124% ביחס בו רכשו את הדירה.

עוד ניתן לראות, כי מתכנית המחיר למשתכן ביבנה הצליחו הרוכשים למכור את גירותיהם אלו בתום תקופת הצינון, ברווח הון ריאלי של כ- 142% בעליית השווי ביחס לעלות הרכישה.

כאמור התנאי שיש לעמוד בו, הוא המתנה עד לתום תקופת הצינון המחויבת במסגרת תכנית המחיר למשתכן.

המיסוי הכרוך במכירת דירת מחיר למשתכן 

״מס שבח מקרקעין״ הוא המס המשולם למדינה עבור רווח הון שנוצר מעסקת מקרקעין וייתכן שהמוכרים ייאלצו לשלמו בעת המכירה. ערכו של מס השבח במכירת דירת מגורים עומד על 25%. מס שבח הוא למעשה מס על הרווח שבין שווי הרכישה בפועל לשווי המכירה בתום תקופת הצינון. ייאמר, כי יש לבדוק היטב את החבות במס שבח על ידי עורך דין מקרקעין מומחה, מכיוון שייתכן ומגיעות לכם הקלות או אפילו פטור מלא ממס שבח.

יתרונות מכירת דירה מחיר למשתכן

ישנם יתרונות מובהקים לזכות בתכנית המחיר למשתכן: 

• הנחה משמעותית במחיר הדירה – היתרון הבולט ביותר, הוא ההטבה המשמעותית שניתנת ברכישת הדירה המוצעת בפרויקט. 
• הטבות במשכנתא – יתרון נוסף, הוא קבלת הטבות במשכנתא, כמו למשל אחוזי מימון גבוהים יותר ביחס לאחוזי המימון הניתנים במסגרת השוק הפרטי. 
• מיקום – במסגרת תכנית המחיר למשתכן, זוכים יכולים לקבל דירה במיקום מבוקש ואסטרטגי עבורם  – זאת היות שבמסגרת תכנית זו המדינה הקצתה קרקעות במגוון אזורים לשם כך.    

האם ניתן לזכות בדירה מחיר למשתכן פעם נוספת?

יש לערוך הבחנה בין רישום להגרלות לזכייה בתכנית למשתכן, לבין זכייה בהן ומימוש הזכייה. ישנה אפשרות להירשם פעם אחת לכל הגרלה מוצעת, במקביל ללא הגבלה. עם זאת, במקרה שהמועמד זוכה בהגרלה או שנפסלת הרשמתו – אין הוא זכאי להירשם ולזכות שוב. עוד יצוין, כי ישנה הגבלה למספר הישובים שניתן להירשם להגרלות בהן, כך שניתן להירשם להגרלות ללא הגבלה במקביל רק ל- 3 יישובים לכל היותר.

האם מותר להיות בעלים של דירה נוספת אם זכיתם בדירה מחיר למשתכן?

כזוכים בהטבת תוכנית המחיר למשתכן, ייתכן כי הרוכשים יהיו בגדר מחוסרי דיור, או בגדר משפרי דיור. אלו אשר משפרי דיור, מחזיקים כבר בידם דירה ועליהם חלות הגבלות גם כן. אלו אשר מחוסרי דיור, עמדו בתנאי הזכייה, זכו ומתכוונים לממש את הזכייה – לא יוכלו לרכוש ולהיות בעלים של דירה נוספת במסגרת השוק הפרטי, מבלי שיצטרכו לוותר על זכותם וזכאותם לדירה במסגרת תכנית המחיר למשתכן.

זוכים אשר בכל זאת רכשו דירה בשוק הפרטי רגע לפני מימוש הזכיה – צריכים לקחת בחשבון שהם עלולים להיקנס על ידי המדינה בכמה מאות אלפי שקלים.

יש לשים לב, כי הגבלה זו חלה על זוכים במסגרת תכנית המחיר למשתכן טרם הסכמי המכר נחתמו ונכנסו לתוקף. לאחר החתימה על הסכמי המכר וכניסתם של חוזי המכר לתוקף, אין שום מניעה לרוכשים לרכוש דירה נוספת בשוק הפרטי. יש להבין כי רכישת דירה נוספת כמובן תגבול בתשלום מיסים וההטבות המתקבלות בעת החזקתה של דירה יחידה בטלות.

עוד נציין, כי רוכשי דירה במסגרת תכנית המחיר למשתכן יכולים בשלב הטרומי עוד טרם מימוש הזכות, לקבל חזקה ו/או בעלות על דירה נוספת מכורח נסיבות החיים, כגון: דירה בירושה – במקרה שכזה יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מומחה שיבדוק אם הדבר עדיין מקנה לזוכה את זכאותו במסגרת תכנית זו. 

מקרה נוסף, בו יש לבדוק את זכאות מימוש הזכות לדירה במסגרת התכנית למשתכן, הוא מקרה בו הזוכה נישא לבן/ת זוג שלהם ישנה כבר דירה בבעלותם – אז תידרש בחינה האם יש להגיש לוועדת החריגים בקשה מיוחדת להחזיק בדירה נוספת ומהם התנאים לכך.

מצאתם כבר עורך דין מקרקעין שישמור על האינטרס שלכם?

עורך דין מקרקעין מקצועי ומומחה הינו מחייב בהליך רכישת דירה במסגרת התכנית למשתכן, כדי שהרוכשים יוכלו לקבל את כל המידע הדרוש להם, באופן מפורט, כולל את כלל האפשרויות שעומדות בפניהם, הן ברכישת הדירה והן בנוגע למכירת הדירה לאחר תקופת הצינון או טרם לה. 

החשיבות בליווי זה הינה גבוהה ותגרום לצדדים לקחת את ההחלטה הנכונה להם מההתחלה וגם בהמשך. לדוגמא, גם אם הצדדים המתינו את תקופת הצינון המלאה וירצו למכור את הדירה, יגלו שלא עבר מספיק זמן כדי לקבל פטור ממס שבח – וזה אחד מהפרטים הרבים אותם עורך דין המקרקעין המקצועי יבדוק עבורם בעת שילווה אותם.

לייעוץ מקצועי, איכותי ומיומן אתם מוזמנים לפנות למשרד עו"ד מקרקעין YlawEstate ואנו נשמח לסייע.